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Comment réévaluer le loyer d’un appartement ?

04/03/2021
Comment augmenter son loyer?

Si un propriétaire peut fixer librement le loyer de son appartement au départ, il ne peut pas l’augmenter librement. Afin de limiter des hausses de loyer trop importantes, l’état a mis en place un indice que chaque propriétaire doit obligatoirement respecter.

L’IRL(indice de référence des loyers) est un outil qui permet d’ajuster chaque année le montant de vos loyers perçus.

Si le dispositif Pinel oblige les propriétaires à plafonner les loyers , ils peuvent malgré tout augmenter le loyer chaque année. Découvrez ci-dessous les modalités vous permettant d’augmenter le loyer et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement locatif en loi Pinel.

l’IRL  est basé sur l’évolution des prix par rapport consommation. En d’autres termes, il permet d’ajuster les loyers suivant la conjoncture économique. Si vous êtes propriétaire, il est primordial de connaitre cet indice afin de réajuster les loyers et ainsi augmenter le loyer.

 


Corneille Patrimoine vous présente comment réévaluer le loyer d’un appartement. Les modalités et son impact sur les différents dispositifs de défiscalisation afin d’optimiser vos loyers perçus.


 

L’IRL ou indice de référence des loyers : comment réévaluer le loyer d’un appartement

Comme dis précédemment, l’indice de référence des loyers, est un outil qui a pour but d’ajuster les loyers selon l’indice économique du pays. En d’autres termes, cet indice représente la base de révision du loyer d’un logement.

Un propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an.

C’est donc l’INSEE, l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques, qui publie chaque trimestre cet indice

L’indice du 4e trimestre 2019 s’élevait  à 130,26, ce qui représente une hausse annuelle de 0,95 %.

L’indice du 3e trimestre 2020 s’élevait  à 130,59, ce qui représente une hausse annuelle de 0,46 %.

 

Exemple

Un bail signé le 20 janvier 2019 pour un loyer de 1 500€ pourra être réévalué le 20 janvier 2020.

Ce sera alors le dernier indice de l’année 2019 publié le 15 janvier 2020 qui devra être pris pour référence. Ici, il s’agit donc de l’IRL de janvier 2020 qui est de 130,26. Cela représente une hausse annuelle de 0,95 %.

Ainsi, le nouveau montant du loyer sera calculé comme suit :

Montant du loyer x (dernier IRL/IRL du trimestre de l’année précédente)

1 500 x (130,26/129,38) = 1 510€

Ce réajustement permet alors aux propriétaires de bénéficier de plus hauts loyers, ce changement va avoir un impact direct sur la rentabilité de l’investissement locatif.

 

Les avantages de réévaluer le loyer d’un appartement

 

Pour les investisseurs, la revalorisation du loyer par le biais de l’IRL permet d’assurer des loyers en cohérence avec le marché de l’immobilier locatif . Cependant, pour bénéficier d’une réévaluation des loyers perçus, le bail signé doit posséder une clause qui stipule une révision annuelle des loyers.

Attention, ce n’est qu’à la date prévue par le bail que la révision du loyer est possible. Le locataire ne peut pas s’opposer au changement du montant du loyer dans la mesure ou la clause d’indexation est mentionné dans le bail signé et si l’augmentation reste dans la limite fixée par l’IRL.

Ainsi, chaque année l’IRL influe directement sur la rentabilité des investissements locatifs.

 

 

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Quel est l’impact de l’IRL sur les loyers  loi Pinel en haute Savoie ?

Dans le cadre de la loi Pinel, les loyers sont plafonnés, ce qui n’empêche pas de les augmenter en respectant l’IRL.

Les loyers Pinel ont pour particularité de devoir respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique du bien. Néanmoins, grâce à l’IRL, le montant des loyers ne reste donc pas figé.

De ce fait, on peut augmenter le loyer de son appartement loi Pinel comme n’importe quel bailleur.  L’augmentation des loyers doit néanmoins rester dans la limite de l’augmentation de l’indice de référence publié par l’INSEE.

Ainsi le dispositif Pinel n’empêche pas d’augmenter son loyer chaque année. Cette modification permet aux investisseurs de rendre leur investissement immobilier locatif plus rentable.

 

Quel est l’impact de l’IRL pour un investissement LMNP en Savoie ?

 

Les règles de révision d’un loyer sont les mêmes pour un appartement loué nu ou meublé.

La réévaluation du loyer peut se faire chaque année si le bail le prévoit. En d’autres termes, cette réévaluation peut se faire une fois par an ou à la date anniversaire du bail. Cet ajustement se fait naturellement dans la limite de l’indice de référence des loyers.

Le statut LMNP, dispose d’une fiscalité avantageuse, permettant de réduire voire d’annihiler l’impôt sur les loyers. La rentabilité d’un appartement LMNP est donc très intéressante puisqu’elle permet un loyer supérieur et une fiscalité avantageuse.

La proximité de la Suisse permet aux 2 Savoies de profiter de son bassin d’emplois très important. Surtout, le niveau de salaire Suisse étant largement supérieur au salaire moyen français, la région attire de très nombreux actifs.

La région, parfaitement consciente de ce potentiel, a développé l’accès à la Suisse avec notamment le léman express permettant de rejoindre le centre de Genève directement et très rapidement.

 

NOS PROGRAMMES LMNP

 

 

 

Quel dispositif d’investissement en Savoie et Haute Savoie ?

 

La Location Meublée en courte durée

L’offre de logement en meublé répond principalement à une demande touristique ou professionnelle. Connue pour son dynamisme touristique surtout durant la période hivernale mais aussi par son bassin d’emploi très attractif de par la proximité avec la Suisse, la Savoie et la Haute-Savoie attirent ces deux types de demande.

La location meublée courte durée connait un essor important depuis quelques années grâce notamment au développement des plateformes de réservation en ligne comme Airbnb. Très touristique été comme hiver, les deux régions  sont très appréciées des touristes. Une ville comme Annecy attire plus de 2,5 millions de visiteurs par an.

 

 

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La loi Pinel en Savoie et Haute Savoie

 

La loi Pinel a pour objectif de pallier au manque de logement dans les grandes villes.

Si elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt très intéressante, elle impose en contrepartie un plafond de loyer. Dès lors, investir en loi Pinel en Haute Savoie est-il intéressant? Est-il plus intéressant d’investir en LMNP ou en loi Pinel?

En premier lieu, il est important de noter que de nombreuses villes de Haute Savoie se trouvent en zone A de la loi Pinel, permettant d’appliquer des loyers élevés. Surtout , ces plafonds de loyer ne vous empêchent pas d’augmenter régulièrement vos loyers via l’IRL Par conséquent, même si dans certaines villes de Haute Savoie la rentabilité est limitée, les villes de Haute Savoie éligibles à la loi Pinel en zone A offrent de belles rentabilités.

Les deux Savoie possèdent un marché immobilier dynamique. Grâce à la présence de la Suisse à quelques kilomètres de ces deux régions, les prix sont en augmentations. La demande locative est forte, ainsi y réaliser un investissement Pinel représente une réelle opportunité patrimoniale.

Le secteur économique poussé par de nombreuses entreprises et Start-up florissante font d’elles des régions attractives. La réputation du bassin d’emploi n’est plus à faire. En effet que ce soit en France ou de l’autre côté de la frontière le dynamisme économique est en plein essor. Le dynamisme économique et les projets de développement (le Léman Express) des villes savoyardes sont alors des facteurs qui vont influer sur les prix de l’immobilier.

 

 

NOS PROGRAMMES PINEL

 

Investir en loi Pinel en pays Savoyard

De plus, les deux régions sont connues pour leur qualité de vie. C’est une ville où il fait bon vivre.  Les lacs, les montagnes et la tranquillité qui dessinent ces deux régions sont les raisons de l’évolution démographique. En étant proche de grandes métropoles, la Savoie et Haute-Savoie représentent le parfait compris entre qualité de vie et ambition professionnelle.

 

La Savoie et Haute-Savoie possèdent donc tous les arguments d’une ville bénéficiant d’une forte demande locative :

  • Dynamisme touristique tout au long de l’année
  • Croissance démographique
  • Dynamisme économique
  • Bassin d’emplois important
  • Cadre de vie idéal
  • Situation géographique attractive

 

La demande locative en Savoie et Haute-Savoie est de plus en plus élevée. Le facteur principal de la hausse des prix est la proximité directe avec la Suisse. Investir dans ces deux régions est alors un placement sûr car la demande locative y est élevée. L’IRL va alors permettre de garantir une forte rentabilité. En effet, les loyers seront adaptés aux variations du marché même en Pinel.

 


N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus de renseignement sur l’investissement locatif immobilier en Savoie et Haute-Savoie. Fort de plus de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif, nos conseillers vous accompagnent de façon personnalisée dans toutes les étapes de votre projet.

 

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