La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place pour répondre au manque de logements dans certaines villes. Ce dispositif se veut gagnant-gagnant en offrant aux investisseurs une bonne rentabilité et aux locataires l’accès à un logement neuf à un loyer abordable.
la loi Pinel est intéressante pour un contribuable dont l’impôt sur le revenu est au minimum de 3 000€/an. Ainsi, la loi Pinel est avantageuse dans des villes en plein développement comme Nantes et les 2 Savoie.
Les points clés de la loi Pinel
- 2% du prix d’acquisition de réduction d’impôt chaque année pendant 9 ans puis 1%/an entre la 10ème et la 12è année
- Choix de la durée de location (6ans-9ans-12ans).
- Frais de notaire réduits ( 2.5% au lieu de 8% pour un appartement existant)
- Normes RT 2012 (réglementation thermique).
- Possibilités de louer à ses proches.
- Dispositif soumis à des plafonds de loyer et des plafonds de revenus des locataires
Quels sont les bénéfices de la loi Pinel ?
Tout d’abord, la loi Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une forte réduction d’impôt. Comment fonctionne cet avantage fiscal?
Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du bien. Elle est de 2% par an pendant 9 ans puis 1% à partir de la 10ème jusqu’à la 12ème année. Elle est plafonnée à 2 logements par an pour un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².
Cette réduction d’impôts démarrera l’année de livraison du bien.
Autre avantage important, les frais de notaire, seulement 2.5% du prix d’achat au lieu de 8% pour un appartement existant.
Exemple
Vous achetez un T2 à 250 000€ à Annecy en loi Pinel pour une surface de 50m².
Les frais de notaire seront d’environs 6 000€. La réduction d’impôt sera de 5 000€ par an pendant 6 ou 9 ans.
Attention, si vous achetez un bien en 2020 pour une livraison en 2022, la réduction d‘impôt se fera sur l’impôt sur les revenus de 2022 et non 2020.
Quels sont les critères de la loi Pinel ?
Tout d’abord, le premier critère de la loi Pinel à respecter est la location nue de l’appartement. Le bien ne doit pas être loué meublé.
Les plafonds de loyers de la loi Pinel
En contrepartie d’une réduction d’impôt intéressante, la loi Pinel oblige l’investisseur à respecter des plafonds de loyer, calculés comme suit:
D’abord on doit calculer la surface pondérée du logement: surface habitable + 50% des annexes (balcons, terrasse, loggias…). Les annexes sont comptabilisées dans un plafond de 8m².
Une fois la surface pondérée calculée, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur:
- Si surface pondérée inférieure à 38m2 : surface pondérée x 1,2
- Si surface pondérée supérieure à 38m2 : 0,7 + (19/surface pondérée)
On peut alors déterminer le plafond de loyer = surface pondérée x coeff. Multiplicateur x plafond de la zone.
La zone géographique Pinel
Le gouvernement a divisé la France en 5 zones:
A bis : Paris et 76 communes.
A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, agglomération genevoise, Montpellier, Lyon, Marseille, Lille.
B1 : Agglomérations supérieures à 250 00 habitants dont les départements d’Outre-Mer
Les plafonds de ressources de la loi Pinel
En contrepartie d’une forte réduction d’impôt, la loi Pinel oblige l’investisseur à respecter un plafond de revenus pour les locataires.
Deux variables déterminent ce plafond :
- la zone géographique
- La composition du foyer
| Zones | ||||
|---|---|---|---|---|
| A bis | Reste zone A | B1 | B2 et C | |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 976 € | 82 776€ | 60 783€ | 54 705 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584€ | 72 526 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 13 421 € | 12 286 € | 8 990 € | 8089 € |
Normes énergétiques lors d’une construction Pinel
En plus d’un objectif de relance de la construction et du caractère social de ce dispositif, la loi Pinel répond également à un objectif environnemental.
A ce titre, pour être éligible à la loi Pinel, un appartement neuf doit répondre aux dernières normes énergétiques en vigueur, la RT 2012.
Quelques avantages supplémentaires en loi Pinel en pays savoyard
- Possibilité de louer à un ascendant ou descendant, s’il n’est pas rattaché fiscalement au foyer de l’investisseur. De ce fait, l’acquisition d’un appartement Pinel peut être un investissement intéressant pour des parents lorsque leur enfant entre dans la vie active.
- Deuxièmement, depuis le 1er janvier 2019, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel même en tant que contribuable non résident en France.
Investir en loi Pinel en pays savoyard est une réelle opportunité. En effet, la Savoie et Haute-Savoie profite d’une forte attractivité économique grâce à l’influence de la Suisse à quelques kilomètres.
Située en zone A, le bassin genevois profite donc d’un marché immobilier dynamique. Peu connu des investisseurs, les 2 Savoie sont des régions idéales pour réaliser un investissement immobilier en loi Pinel.
Fort de plus de 10 ans d’expérience dans l’immobilier d’investissement, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement. Pour plus de renseignements sur un investissement locatif en Pinel, n’hésitez pas à nous contacter !