Investir dans une passoire thermique : risque ou opportunité ?

Acheter une passoire thermique : investissement risqué ou opportunité à saisir ?

Voici notre analyse.

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Une passoire thermique : définition

Une passoire thermique est un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer ou se rafraîchir, et qui offre un faible confort thermique à ses occupants. Ce type de bien est souvent ancien, mal isolé, mal ventilé, ou équipé de systèmes de chauffage ou de climatisation inefficaces ou vétustes.

Les passoires thermiques représentent un enjeu majeur pour la transition énergétique, car elles sont responsables d’une part importante des émissions de gaz à effet de serre et de la précarité énergétique. Selon le ministère de la Transition écologique, environ 7 millions de logements en France sont considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire qu’ils ont une étiquette énergétique F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Interdiction de location des passoires thermiques

Le calendrier d’interdiction de location des logements dits “passoires thermiques” est le suivant :

• À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être loués.
• À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F (consommant plus de 330 kWh/m2 par an) ne pourront plus être loués.
• À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E (consommant plus de 250 kWh/m2 par an) ne pourront plus être loués.

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores sont interdits à la location. Cette mesure ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

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Investir dans une passoire thermique

Est-ce une opportunité d’investir dans un logement dit passoire thermique ? Cette question peut sembler surprenante, tant ces logements sont réputés pour être énergivores, inconfortables et peu écologiques. Pourtant, certains investisseurs y voient une opportunité de réaliser une plus-value à long terme, en profitant des aides financières à la rénovation énergétique et de la hausse des prix de l’immobilier.

Mais est-ce vraiment un bon calcul ? Quels sont les risques et les avantages d’un tel investissement ? Et comment choisir le bon logement à rénover ?

Investir dans un logement passoire thermique peut présenter certains avantages, à condition de respecter certaines conditions. Tout d’abord, il faut que le prix d’achat soit suffisamment bas pour compenser le coût des travaux de rénovation. En effet, selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le coût moyen d’une rénovation globale d’un logement passoire thermique est de 25 000 euros. Il faut donc que le prix au mètre carré du logement soit inférieur à celui du marché, et que le potentiel de revente soit élevé.

Ensuite, il faut que le logement soit situé dans une zone où la demande locative ou la plus-value à la revente est forte. En effet, il ne suffit pas de rénover un logement pour le rendre attractif. Il faut aussi qu’il réponde aux besoins et aux attentes des locataires ou des acquéreurs potentiels. Il faut donc privilégier les zones tendues, où l’offre de logements est inférieure à la demande, et où les prix sont en hausse.

Enfin, il faut que le logement soit éligible aux aides financières à la rénovation énergétique. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de crédits d’impôt, de prêts à taux zéro, ou encore de certificats d’économies d’énergie. Elles peuvent couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux, selon les revenus du propriétaire et la performance énergétique visée. Ces aides sont accessibles aux propriétaires bailleurs ou occupants, sous certaines conditions de ressources et de performance.

Les travaux à prévoir

Il existe plusieurs travaux de rénovation énergétique qui peuvent améliorer l’efficacité énergétique des passoires thermiques. Les travaux les plus courants sont l’isolation des murs, des combles et des planchers, le remplacement des fenêtres et des portes, l’installation d’un système de ventilation performant, le remplacement de la chaudière et l’installation d’un système de chauffage plus efficace, ainsi que l’installation de panneaux solaires pour produire de l’énergie renouvelable.

Cependant, les travaux à prévoir dépendent de l’état actuel du logement et de son DPE. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser un audit énergétique et établir un plan de rénovation adapté à votre logement.

N’oubliez pas que les coûts de rénovation peuvent être élevés, mais il existe des aides financières pour vous aider à financer ces travaux.

Les aides à la rénovation énergétique

Il existe plusieurs aides financières pour la rénovation énergétique. Voici une liste non exhaustive des aides disponibles :

• MaPrimeRénov’: une aide financière pour les travaux de rénovation énergétique destinée aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétés. Le montant de l’aide est calculé en fonction des revenus et du gain écologique des travaux .

• Éco-prêt à taux zéro: un prêt à taux zéro destiné aux propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique.

• Le dispositif Coup de pouce économies d’énergie: une aide financière pour les travaux d’isolation des combles, des murs et des planchers, ainsi que pour le remplacement des chaudières et des fenêtres.

• Chèque énergie: une aide financière pour aider à payer des factures d’énergie ou des travaux de rénovation.

• Aides des entreprises de fourniture d’énergie (CEE): une aide financière pour les travaux de rénovation énergétique proposée par les fournisseurs d’énergie.

• TVA à 5,5 %: une TVA réduite pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique.

A noter que les critères d’éligibilité et les montants des aides peuvent varier en fonction de la situation de chaque demandeur. Il est donc recommandé de se renseigner auprès des organismes compétents pour connaître les aides auxquelles vous pouvez prétendre.

L’avis de l’expert

Investir dans un logement passoire thermique n’est donc pas forcément une mauvaise idée, mais cela demande une étude approfondie du marché immobilier local, du potentiel du bien, et du coût des travaux.

Ainsi, pour réussir votre investissement immobilier, il faut savoir évaluer le potentiel d’un logement peu performant sur le plan énergétique. Avant de vous engager, il est indispensable de chiffrer les travaux nécessaires pour le rendre plus confortable et moins énergivore. Vous pourrez ainsi bénéficier de certaines aides financières et réduire vos charges.

Comparez le coût total de votre opération, en incluant les dépenses de rénovation, avec le rendement attendu du logement. Si le résultat est positif, alors vous avez trouvé une bonne opportunité. Sinon, cherchez un autre bien plus adapté à vos objectifs.

Cependant, il faut aussi être conscient des risques liés à ce type d’investissement, tels que la difficulté à trouver des locataires ou des acquéreurs, la dégradation du bien en cas de travaux mal réalisés, ou encore la réglementation qui pourrait se durcir à l’avenir pour les logements les moins performants.

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