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Tout savoir sur le crowdfunding immobilier

18/09/2023

fiscalité crowdfunding

Le crowdfunding, ou financement participatif, est une méthode de collecte de fonds qui permet à des porteurs de projets de solliciter le soutien financier du grand public. Il existe différents types de crowdfunding, selon la nature du projet et la contrepartie offerte aux contributeurs.

Dans cet article, nous vous expliquons les principes et les avantages du crowdfunding, ainsi que les étapes à suivre avant de vous lancer.

 

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Le crowdfunding

 

Le crowdfunding, ou financement participatif, est une méthode de collecte de fonds qui fait appel à un grand nombre de personnes, généralement via une plateforme en ligne, pour soutenir un projet, une cause ou une entreprise. Il permet aux porteurs de projets de solliciter directement le public, sans passer par les intermédiaires traditionnels tels que les banques, les fonds d’investissement ou les organismes de subvention. Il existe différents types de crowdfunding, selon la nature de la contrepartie offerte aux contributeurs : le don, le prêt ou l’investissement en capital.

Le crowdfunding présente plusieurs avantages pour les porteurs de projets et les contributeurs. Pour les porteurs de projets, il permet de lever des fonds rapidement et facilement, de tester l’intérêt du marché pour leur idée, de bénéficier du soutien et des retours d’une communauté engagée, et de gagner en visibilité et en notoriété. Pour les contributeurs, il permet de participer à la réalisation de projets qui leur tiennent à cœur, de découvrir des innovations et des talents, de bénéficier de récompenses exclusives ou d’un rendement financier potentiel, et de contribuer à l’économie sociale et solidaire.

Le crowdfunding est encadré par la loi en France depuis 2014. Les plateformes de crowdfunding doivent respecter des règles de transparence, d’information et de protection des contributeurs. Elles doivent également être immatriculées auprès du registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS), et obtenir un statut spécifique selon le type de crowdfunding qu’elles proposent : intermédiaire en financement participatif (IFP) pour le prêt, conseiller en investissements participatifs (CIP) ou prestataire de services d’investissement (PSI) pour l’investissement en capital.

Ainsi, il connaît un essor important en France et dans le monde ces dernières années. Selon le baromètre du financement participatif en France publié par Financement Participatif France (FPF) et KPMG, le crowdfunding a permis de collecter 629 millions d’euros en France en 2020, soit une hausse de 56% par rapport à 2019. Le nombre de projets financés a également augmenté de 18%, pour atteindre 34 744 projets. Les secteurs les plus représentés sont l’immobilier, l’environnement, la culture et le social.

 

Le financement participatif, comment ça marche ?

 

Il existe trois types de fonctionnement du crowdfunding, selon la nature de la contrepartie offerte aux contributeurs :

  •  Le don : le contributeur soutient le projet sans attendre de retour financier. Il peut recevoir une contrepartie symbolique, comme un remerciement ou un produit dérivé du projet.

 

  • Le prêt : le contributeur prête une somme d’argent au porteur de projet, avec ou sans intérêt, et s’attend à être remboursé dans un délai défini.

 

  •  L’investissement : le contributeur devient actionnaire ou associé du projet, et espère en tirer un bénéfice futur.

Chaque type de fonctionnement du crowdfunding présente des avantages et des inconvénients, tant pour les porteurs de projets que pour les contributeurs. Il est donc important de bien choisir la formule la plus adaptée à son projet et à ses objectifs.

 

A qui s’adresse le fonctionnement participatif ?

 

L’investissement en crowdfunding est une forme de placement qui s’adresse à tous les épargnants qui veulent donner du sens à leur argent, diversifier leur portefeuille et participer à l’économie réelle. Il existe plusieurs types de crowdfunding, selon la nature du projet soutenu et la contrepartie reçue. Le crowdfunding présente des avantages mais aussi des inconvénients et des risques qu’il faut bien appréhender avant de se lancer.

 

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Avantages et inconvénients du crowdfunding

 

Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir en crowdfunding ? Voici quelques éléments de réponse.

Les avantages :

 

  •  Soutenir des projets innovants, sociaux ou culturels, qui ont du mal à trouver des financements traditionnels.

 

  •  Diversifier son portefeuille d’investissement, en accédant à des secteurs variés et à des rendements potentiels attractifs.

 

  • Bénéficier d’avantages fiscaux, selon le type de projet et le montant investi. Par exemple, les investissements en capital peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu ou sur l’impôt sur la fortune immobilière.

 

  •  Le crowdfunding favorise la proximité et la transparence entre les porteurs de projets et les investisseurs, qui peuvent suivre l’évolution du projet et échanger avec les entrepreneurs.

 

Les inconvénients :

 

  •  Le crowdfunding comporte des risques liés à la nature même des projets financés. Il n’y a aucune garantie de réussite ni de rentabilité, et il existe un risque de perte totale ou partielle du capital investi.

 

  •  Une durée d’investissement longue, souvent supérieure à 5 ans, et une faible liquidité. Il est difficile de revendre ses parts ou ses titres avant le terme du projet, sauf à trouver un acquéreur sur un marché secondaire peu développé.

 

  • Le crowdfunding nécessite une vigilance accrue de la part des investisseurs, qui doivent vérifier la fiabilité des plateformes, la qualité des projets et la conformité des documents fournis. Il est conseillé de ne pas investir plus de 10% de son épargne disponible et de diversifier ses placements.

 

 

La fiscalité du crowdfunding

 

Le crowdfunding peut prendre différentes formes : don, prêt, investissement en capital. Selon le type de crowdfunding choisi, la fiscalité applicable peut varier.

 

Le don

 

Le don est la forme la plus simple de crowdfunding. Il s’agit d’un versement volontaire et sans contrepartie au profit d’un porteur de projet. Le don peut être effectué par un particulier ou par une entreprise.

Si le don est effectué par un particulier, il peut ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu, à condition que le bénéficiaire soit un organisme d’intérêt général ou reconnu d’utilité publique. Le taux de la réduction est de 66% du montant du don, dans la limite de 20% du revenu imposable. Si le bénéficiaire est une fondation ou une association reconnue d’utilité publique, le taux est porté à 75%, dans la limite de 546 euros par an. Si le don dépasse ces plafonds, l’excédent peut être reporté sur les cinq années suivantes.

Si le don est effectué par une entreprise, il peut également donner lieu à une réduction d’impôt sur les sociétés, à condition que le bénéficiaire soit un organisme d’intérêt général ou reconnu d’utilité publique. Le taux de la réduction est de 60% du montant du don, dans la limite de 0,5% du chiffre d’affaires hors taxes. Si le don dépasse ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les cinq exercices suivants.

 

Le prêt

 

Le prêt est une forme de crowdfunding qui consiste à prêter de l’argent à un porteur de projet, avec ou sans intérêts, et avec un remboursement échelonné dans le temps. Le prêt peut être effectué par un particulier ou par une entreprise.

Si le prêt est effectué par un particulier, il doit être déclaré au fisc. Les intérêts perçus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 760 euros par an. Les intérêts sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En cas de défaut de remboursement du prêt, la perte en capital subie par le prêteur n’est pas déductible fiscalement.

Si le prêt est effectué par une entreprise, il doit également être déclaré au fisc. Les intérêts perçus sont intégrés au résultat imposable de l’entreprise et soumis à l’impôt sur les sociétés au taux normal ou réduit selon les cas. En cas de défaut de remboursement du prêt, la perte en capital subie par l’entreprise peut être déduite fiscalement sous certaines conditions.

 

L’investissement en capital

 

L’investissement en capital est une forme de crowdfunding qui consiste à prendre une participation au capital d’une société porteuse d’un projet, en échange d’une part des bénéfices futurs et d’un droit de vote. L’investissement en capital peut être effectué par un particulier ou par une entreprise.

Si l’investissement en capital est effectué par un particulier, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre des souscriptions au capital des PME (petites et moyennes entreprises). Le taux de la réduction est de 18% du montant investi, dans la limite annuelle de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple marié ou pacsé. La réduction est soumise à des conditions relatives à la nature et à la durée de détention des titres souscrits.

Si l’investissement en capital est effectué par une entreprise, il n’ouvre pas droit à une réduction d’impôt sur les sociétés. En revanche, les dividendes perçus sont soumis au régime des sociétés mères et filiales, qui permet d’exonérer 95% des dividendes reçus, sous réserve de détenir au moins 5% du capital de la société émettrice et de respecter un délai de détention minimal de deux ans.

 

L’investissement en royalties

 

L’investissement en royalties est une forme de crowdfunding qui consiste à verser une somme d’argent à un porteur de projet, en échange d’un pourcentage du chiffre d’affaires futur généré par le projet. L’investissement en royalties peut être effectué par un particulier ou par une entreprise.

Si l’investissement en royalties est effectué par un particulier, il doit être déclaré au fisc. Les revenus perçus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 50% pour les revenus provenant de la propriété industrielle (brevets, marques, etc.) et de 34% pour les revenus provenant de la propriété littéraire et artistique (œuvres musicales, audiovisuelles, etc.). Les revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Si l’investissement en royalties est effectué par une entreprise, il doit également être déclaré au fisc. Les revenus perçus sont intégrés au résultat imposable de l’entreprise et soumis à l’impôt sur les sociétés au taux normal ou réduit selon les cas.

 

Ainsi, la fiscalité du crowdfunding est donc variable selon le type de financement participatif choisi et le statut du contributeur. Il est important de se renseigner sur les modalités et les conséquences fiscales de chaque forme de crowdfunding avant de se lancer dans un projet ou de soutenir un projet.

 

 

Le crowdfunding, nos conseils avant de vous lancer

 

Le crowdfunding présente de nombreux avantages, tant pour les porteurs de projets que pour les investisseurs. Il permet de financer des projets qui ont du mal à trouver des financements traditionnels. Il permet également de diversifier son portefeuille d’investissement, de soutenir l’économie locale et de bénéficier de réductions fiscales, selon le type de crowdfunding choisi.

Mais le crowdfunding comporte aussi des risques, qu’il faut bien connaître avant de se lancer. Il existe en effet une grande variété de plateformes de crowdfunding, qui n’offrent pas toutes les mêmes garanties ni les mêmes rendements. Il faut donc être vigilant sur la fiabilité et la transparence de la plateforme, sur la qualité et la viabilité du projet, et sur les conditions du contrat.

Pour investir en toute sécurité, voici quelques conseils à suivre :

  •  Choisissez une plateforme agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sont les organismes chargés de réguler le secteur du crowdfunding en France. Ces plateformes doivent respecter un certain nombre de règles, notamment en matière d’information, de protection des investisseurs et de gestion des conflits d’intérêts.

 

  • Renseignez-vous sur le projet que vous souhaitez financer : son historique, son équipe, son marché, sa stratégie, ses perspectives de développement, etc. Vérifiez également les documents juridiques et financiers fournis par le porteur de projet, tels que le business plan, le compte de résultat prévisionnel, le bilan, etc.

 

  •  Évaluez le risque et le rendement potentiel du projet : le taux d’intérêt ou le taux de rentabilité interne (TRI), la durée du prêt ou du placement, le niveau de dilution du capital, les garanties offertes en cas de défaillance du porteur de projet, etc. Comparez ces éléments avec ceux d’autres projets similaires ou d’autres formes d’investissement.

 

  •  Diversifiez votre portefeuille d’investissement : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, mais répartissez votre capital entre plusieurs projets, de secteurs et de formes différents. Ainsi, vous réduirez le risque global et vous augmenterez vos chances de réussite.

 

  •  Suivez l’évolution du projet que vous avez financé : restez en contact avec le porteur de projet, consultez les rapports d’activité et les comptes rendus financiers qu’il doit vous envoyer régulièrement, participez aux assemblées générales si vous êtes actionnaire, etc. Vous pourrez ainsi mesurer l’impact de votre investissement et prendre les décisions appropriées en cas de problème.

 

En conclusion

 

Le crowdfunding est une opportunité unique de participer au financement de projets qui vous tiennent à cœur, tout en espérant un retour sur investissement intéressant. Mais il faut être conscient des risques inhérents à ce type d’investissement et adopter une démarche prudente et responsable. En suivant ces conseils, vous pourrez investir en crowdfunding en toute confiance.

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