Loi Pinel : Les pièges à éviter
En place depuis 1981, les lois de défiscalisation ont pour but de répondre à un objectif majeur: Limiter l’inflation des prix de l’immobilier dans certaines régions en limitant le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
C’est l’objectif de la loi Pinel 2020. Le pays Genevois est particulièrement concerné avec une demande en forte croissance tandis que l’offre ne parvient pas à répondre à cette demande.
Investir en loi Pinel en Haute-Savoie en 2020 s’avère donc particulièrement intéressant, cela vous assure une mise en location facile.
Toutefois, le seul fait d’investir en loi Pinel ne suffit pas à garantir le succès de cet investissement : Pourquoi ? Quels sont les risques ? Les pièges à éviter lors d’un achat en loi Pinel en Haute-Savoie?
Tout d’abord, nous ne le répéterons jamais assez, vous n’achetez pas une loi PINEL, vous achetez un appartement que vous allez devoir louer puis revendre.
La question est donc d’appliquer les règles répondant à un investissement immobilier.
I. L’emplacement au sein du pays genevois
Tous les professionnels de l’immobilier le répètent depuis des décennies, il y a 3 règles dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Que cela soit pour louer ou acheter, le 1er critère est l’emplacement, une ville, un quartier.
Mais pourquoi choisit-on une ville plutôt qu’une autre ? Comment décide-t-on de vivre dans tel ou tel quartier ? Quels sont les critères de sélection ?
Toutes les études le démontrent, on sélectionne un emplacement selon son lieu de travail. L’objectif étant de réduire au maximum le temps de trajet domicile/travail.
Par conséquent, la 1ère règle pour réussir son investissement immobilier est de sélectionner une ville à forte activité économique. D’où l’intérêt d’investir dans le pays genevois, à proximité de Genève qui possède un bassin d’emplois considérable et un taux de chômage presque nul.
Une fois la zone géographique sélectionnée, d’autres critères entrent en compte. À ce titre la question des transports en commun est essentielle. Comme vu précédemment, la proximité et la facilité d’accès au lieu de travail est un critère essentiel lors de la recherche d’un logement. A ce titre, investir en Haute Savoie est particulièrement intéressant puisque la région bénéficie de l’autoroute A1 qui relie la France à la Suisse, sans oublier le Léman Express qui relie de nombreuses villes de Haute Savoie à Genève en quelques minutes.
Un autre critère essentiel est la vie quotidienne : les commodités, commerces de proximité, écoles doivent être rapidement accessibles.
Un bon emplacement est donc :
- Une grande agglomération
- Un quartier bien desservi par les transports en commun et les axes routiers ou autoroutiers
- À proximité d’écoles et de commerces
II. Le prix
Le prix d’achat dépend de nombreux éléments, l’emplacement en premier lieu, la qualité de la construction, l’ancienneté de l’appartement, la consommation énergétique, l’étage, l’orientation…
Ainsi, à caractéristiques équivalentes, le prix d’un appartement récent sera supérieur au prix d’un appartement ancien. Il est donc logique qu’un appartement neuf ou récent soit plus cher qu’un bien ancien.
Toutefois, il convient d’être extrêmement vigilant au prix d’achat d’un appartement en loi Pinel 2020. En effet, les promoteurs maîtrisent parfaitement les lois de défiscalisation et ont tendance à gonfler sensiblement les prix, mettant en avant les réductions obtenues via la loi Pinel.
En effet, trop d’investisseurs, souvent aveuglés par la défiscalisation, ne prêtent pas attention au prix du m², or c’est un élément essentiel du projet. Ainsi, s’il est logique qu’un bien neuf soit plus cher qu’un bien ancien, il ne faut pas que cet écart soit trop important…
En effet, bien souvent, une fois le gain fiscal terminé, 10 ans plus tard, l’investisseur souhaite revendre le bien. À ce moment-là, l’acquéreur ne bénéficiera pas des avantages d’un bien neuf (frais de notaire réduits, réduction d’impôts) et comparera des biens récents, anciens…
C’est à ce moment-là que la problématique du prix d’achat de départ prend tout son sens.
Exemple :
- Achat d’un appartement neuf en 2020 : 200 000€
- Valeur du même construit en 2010 : 120 000€
10 ans plus tard, si le marché immobilier n’a pas progressé, l’appartement construit en 2010 aura toujours la valeur de 120 000€. L’appartement construit en 2018 sera plus récent. Mais un acheteur préférera-t-il acheter un bien à 200 000€, ou le même à 120 000€ et réaliser éventuellement 20 000€ de travaux pour le rénover ?
Dans cet exemple, le prix d’achat était beaucoup trop important eu égard à la valeur d’un appartement équivalent récent. C’est le piège majeur de l’immobilier neuf et de la loi PINEL.
Notre conseil : Comparer le prix d’achat d’un appartement neuf à un appartement récent (moins de 10 ans) dans le même quartier, l’écart ne doit pas être supérieur à 30%
III. La gestion locative d’un appartement en haute Savoie
L’un des objectifs d’un investissement immobilier dans le pays de Gex est la recherche d’un investissement rentable et sûre. En effet, grâce au niveau de salaire particulièrement élevé de la région genevoise, le montant des loyers s’avère particulièrement intéressant pour l’investisseur.
La rentabilité dépend de nombreux paramètres, notamment la gestion locative. Mais quelle est la meilleure stratégie: Faire gérer son appartement par une agence ou le gérer soi-même ?
Si le fait de confier votre appartement à une agence est confortable, cela a un coût. À la question des honoraires, les agences répondent souvent que ces frais sont déductibles, mais déductibles de quoi ? À hauteur de combien ?
Ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers, ce qui va limiter vos revenus fonciers et par conséquent l’impôt généré par les loyers, selon votre Tranche Marginale d’Imposition.
Comment calculer sa tranche marginale d’imposition ?
Vous trouverez ci-dessous le barème 2020 pour 1 part fiscale :
Pour déterminer votre tranche marginale d’imposition il convient de :
Déterminer votre nombre de parts fiscales
- 1 part par adulte
- 0.5 par enfant
- 1 part à partir du 3ème enfant
Calculer le barème en multipliant le barème initial par le nombre de parts
Exemple : 1 couple marié ayant 1 enfant à charge
Leur nombre de parts fiscales est de 2.5 ( 1 par adulte et 0.5 pour l’enfant).
Leur Revenu net imposable est de 63 500€
Ce couple se trouve donc dans la Tranche Marginale d’Imposition de 14%, ce qui leur permettra de bénéficier d’une économie d’impôt de 14% (tranche marginale d’imposition) + 17.2% ( prélèvements sociaux).
Au total, la réduction d’impôts sur les frais d’agence pour ce couple sera de 31.2% (14%+17.2%).
Donc pour 100€ de frais d’agence, en réalité le coût après impôt sera de 69.8€.
Quels sont les frais d’agence du pays genevois?
Voici les frais d’agence moyens appliqués dans le cadre de la gestion locative :
- Recherche de locataire : 1 mois de loyer hors charges
- Gestion courante : 5 à 7% du montant du loyer
- Etat des lieux : 3€/m²
Faut-il souscrire aux assurances locatives lors d’un investissement loi Pinel en haute Savoie?
2 types d’assurances existent :
Assurance carence/vacance locative
L’objectif de cette assurance de vous couvrir en cas de difficulté à trouver un locataire suite au départ d’un locataire.
Le locataire sortant doit respecter un préavis, de 3 mois sauf si votre bien se trouve dans une ville classée en zone tendue, dans ce cas le préavis est ramené à 1 mois. C’est le cas de la région genevoise qui bénéficie d’une très forte demande locative.
Le coût de cette assurance est en moyenne de 3% du loyer mensuel.
Compte tenu de la très forte demande locative du secteur genevois, et du plafonnement des loyers en loi Pinel, nous déconseillons cette assurance.
Loyers impayés/dégradations/frais juridique
C’est LA CRAINTE des investisseurs, si un impayé reste très rare, cela arrive…
Il existe plusieurs moyens de s’en prémunir :
- L’emplacement : plus il sera qualitatif, plus la demande locative sera élevée, plus vous pourrez être sélectif sur le locataire
- Une sélection rigoureuse du locataire
Plusieurs assurances permettent de vous couvrir en cas de loyers impayés et sans franchise sur une durée de 12 mois. Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer
Ainsi, lors d’un investissement en loi Pinel il faut veiller à éviter les pièges afin de réaliser un investissement de qualité.