Montages VIR ou ASL en Loi Malraux : Les conditions d’achat et de revente

Montages Malraux : VIR ou ASL

Les conditions d’achat et de revente

I. Rappel de la Loi Malraux

La Loi Malraux est l’une des plus vieille loi française de défiscalisation immobilière. Ce dispositif fiscal propose à travers un investissement immobilier d’allier une forte défiscalisation avec un projet patrimonial haut-de-gamme. En effet, ce dispositif fait appel aux investisseurs privés pour réhabiliter le Patrimoine de France, au sens premier du terme, avec la rénovation d’ensembles immobiliers d’hyper centre-ville.

Pour rappel, le dispositif Malraux, permet aux investisseurs de bénéficier d’une forte réduction d’impôt basée sur le montant des travaux de rénovation d’un bien immobilier. Retrouvez dans notre page dédiée, les différentes conditions à la Loi Malraux, notamment l’obligation de location durant 9 ans.

Ainsi, suivant l’emplacement du bien dans une zone géographique particulière, le taux de réduction d’impôts s’élève de 22% à 30% des dépenses de travaux engagés. De fait, grâce à cet achat immobilier, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 120 000 € à répartir, ou non, sur plusieurs années.

En pratique, les opérations de restauration dans le cadre d’un investissement Malraux peuvent être réalisées selon deux montages juridiques, La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL).

II. La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) s’assimile à une promesse de vente d’immobilier neuf, dont les dispositions sont inspirées de la Vente en Etat Futur d’Achèvement. La VEFA est par ailleurs en vigueur à travers les lois Pinel et Censi-Bouvard.

Ainsi, le montage VIR réglemente l’investissement en loi Malraux et protège l’investisseur par plusieurs biais. Tout d’abord, le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier Malraux et des travaux à effectuer.

De plus, il offre également une garantie financière de bon achèvement et de prix fermes et définitifs. Ainsi, le promoteur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis que l’acquéreur a une obligation de paiement en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi, l’acheteur paie les travaux réalisés à travers des déblocages de fond successifs.

• Revente du bien : Plus-values en loi Malraux VIR

La rénovation du bien immobilier engendre logiquement une augmentation de sa valeur.

De ce fait, en VIR, le montant d’acquisition s’entend du prix du foncier et des travaux réalisés. Ainsi, la plus-value éventuelle à la revente du bien Malraux est calculée sur le montant d’acquisition, correspondant au coût total de l’investissement : prix du foncier + prix des travaux (+ frais notariés).

• Les frais de notaires en loi Malraux VIR

Les frais d’acquisition viennent également s’additionner au prix d’achat du bien immobilier. Ils sont ainsi calculés sur le montant total de l’acquisition – foncier et travaux – dans le cadre de la VIR. C’est l’un des seuls véritables inconvénients d’un programme Malraux en montage VIR.

III. L’Association Syndicale Libre (ASL)

Ce cadre juridique est particulièrement utilisé pour des programmes à taille humaine, plus confidentiel pour le grand public. Dès lors, l’immeuble, divisé en plusieurs lots, est acheté directement par les acquéreurs qui se réunissent en copropriété.

Ces derniers intègrent alors une Association Syndicale Libre qui aura pour objet la réalisation des travaux. L’ASL conclura un accord avec un maître d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble, de la récolte des fonds et du paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.

Il est donc possible à travers ce montage de faire coïncider le règlement des travaux avec une problématique fiscale personnelle.

• Plus-values immobilières en loi Malraux ASL

Dans le cas d’une constitution en Association Syndicale Libre, la revente du bien immobilier après les 9 ans d’obligation de location est à étudier avec précision.

En effet, les plus-values éventuelles à terme sont à calculer avec comme base le montant du foncier uniquement. Ainsi, l’imposition de ces dernières est théoriquement plus élevée que lors d’un investissement en loi Malraux VIR.

À noter, il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien après 22 ans de détention au minimum, et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux.

• Les frais de notaires en loi Malraux ASL

Dans cette hypothèse d’achat immobilier en ASL, les frais de notaire sont calculés seulement sur le prix du foncier.

De fait, cela est bien plus avantageux sur ce point pour l’investisseur car les travaux sont financés au fur et à mesure des appels de fonds et ne supporte pas de frais notariés.

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