Comment bien gérer son investissement immobilier ?

la gestion immobilière–

Le domaine de la location courte durée est en plein essor. Que ce soit pour des raisons professionnelles ou touristiques la demande en courte durée meublée ne fait qu’augmenter. De plus en plus d’investisseurs l’ont compris et s’intéressent de près à ce type d’investissement immobilier, mais après quelques années d’expérimentation, un sujet revient inlassablement : comment gérer ce type d’appartement ?

Trop d’investisseurs ont sous-estimé la complexité de gestion de la location courte durée : rédiger des annonces, relation avec les locataires, accueil, état des lieux entrant, sortant, ménage, linge…La gestion immobilière s’avère lourde, chronophage et parfois très complexe.

Les impératifs de gestion sont nombreux et si ce type de location est plus rentable, il demande plus d’engagement de la part du propriétaire.

Nous allons voir à travers cet article quels sont les moyens pour gérer son logement en courte durée.

  Les différents impératifs de gestion immobilière

La difficulté de la location courte durée réside dans sa fonction principale qui est de loger des personnes sur des courts séjours. On définit notamment par courte durée des séjours qui durent au minimum une nuit jusqu’à quelques semaines. Les motifs de déplacement sont nombreux et donc le taux de turn-over est important.

Ainsi il faut réussir à fournir aux locataires tout ce dont ils ont besoin. Les locataires souhaitent un service hôtelier comprenant : appartement entièrement meublé, équipé, linge de maison qu’il faut changer à chaque séjour, ménage entre chaque séjour, accueil des locataires puis organisation du départ. Chaque appartement en courte durée impose donc une gestion similaire à celle d’une chambre d’hôtel. La gestion est donc totalement différente de celle d’un appartement loué sur une longue durée dans la mesure ou le locataire reste dans le logement en moyenne 2 à 3 ans.

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Après quelques années de pratique nous pouvons affirmer qu’il est très difficile de gérer ce type d’investissement en plus d’une activité professionnelle à temps plein.

En effet la gestion de l’annonce permettant de trouver un locataire nécessite une réactivité importante : répondre rapidement aux questions des voyageurs intéressés, analyser une demande de réservation, répondre à un avis client…Tout cela nécessite en moyenne 1h par jour. Compte tenu d’un marché meublé de plus en plus concurrentiel, il est nécessaire d’être réactif si l’on veut optimiser son investissement.

 L’importance de l’accueil du locataire

Une fois le locataire trouvé, il est important de l’accueillir et ce, pour plusieurs raisons :

D’abord effectuer un état des lieux d’entrée pour vérifier le bon état de marche des équipements et éviter tout problème pendant le séjour. De plus, les voyageurs apprécient fortement le contact « humain « notamment à travers certains conseils, astuces ou bonnes adresses, c’est un élément important dans les avis et demandes clients.

Ensuite, la location étant en moyenne de deux nuits, cela signifie que le ménage doit être réalisé 3 fois par semaine. Par conséquent, il faut donc trouver et gérer une personne disponible pour garantir la bonne tenue du logement. 

Enfin, à la fin du séjour, il est impératif de se rendre sur place. L’objectif étant de vérifier que l’appartement soit dans le même état qu’à l’arrivée du locataire. De plus, il est important d’échanger avec le voyageur sur son degré de satisfaction, les choses à améliorer, afin de fidéliser et être recommandé par la suite.

Au total, toutes ces tâches vous obligent à vous rendre dans l’appartement 2 à 3 fois par semaine, à gérer votre annonce (1h/jour en moyenne) et gérer la personne en charge du ménage. Cela semble donc très compliqué pour une personne ayant une activité professionnelle à temps plein.

Certains propriétaires ont choisi l’option d’une boite à clef leur évitant de se rendre sur place, ce dispositif est à la fois risqué en cas de litige avec le locataire (comment prouver que le locataire a cassé quelque chose puisqu’aucun état des lieux à été réalisé) et peu apprécié des voyageurs.

Opter pour un appartement en location meublé courte durée permet donc une rentabilité plus élevée mais impose une gestion rigoureuse de la part des investisseurs.

Déléguer la gestion : Opter pour le service de conciergerie

Devant l’essor de ce type d’investissement, les acteurs du marché ont vite réalisé que les propriétaires ne pourraient pas gérer l’appartement seul.

Des sociétés de gestion spécialisées, dites conciergerie, tel que notre partenaire Villaveo (spécialistes de la location saisonnière), se sont ainsi développées afin de répondre aux besoins des propriétaires débordés par les contraintes de gestion de la location meublée courte durée. Les conciergeries offrent un service clé en main en prenant en charge l’intégralité de la gestion :

• Gestion des annonces de l’appartement sur les différentes plateformes: Airbnb, Booking, TripAdvisor: publication, mise en avant, interaction avec les voyageurs
• Prise en charge des locataires de l’arrivée à leur départ: état des lieux entrant, accueil, relation avec le voyageur pendant son séjour, état des lieux de sortie et bilan du séjour
• Ménage et gestion du linge entre chaque location

L’objectif principal des investisseurs étant la rentabilité, la question est de savoir quel est le coût de cette gestion ? Il faut  compter en moyenne 20 à 30% du montant des loyers selon les conciergeries.

Nos conseillers en gestion de patrimoine vous accompagnent pour toutes démarches d’investissement ainsi que sur le choix de la gestion immobilière adaptée à votre situation. Vous pourrez ainsi bénéficier de cette expertise au travers de 8 étapes indispensables :

• Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
• Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
• Sélection d’un programme immobilier correspondant à votre situation et respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
• Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement : étage, exposition…
• Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit
• Gestion locative : sélection du locataire, réalisation des visites, réalisation des états des lieux, rédaction du bail…
• Réalisation de vos déclarations d’impôt si vous optez pour la loi Pinel

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