Déficit Foncier

Le déficit foncier permet une réduction sur les revenus foncier mais aussi sur le revenu global autrement dit, ce dispositif permet un double impact fiscal.

Le terme déficit foncier résulte du montant des travaux qui va augmenter les charges financières et ainsi être supérieures aux revenus fonciers. Cette appellation a été codifié par le Code Civil et le Code Général des Impôts. Ensuite, le montant des travaux réalisés est impacté sur les revenus fonciers positif de l’investisseur.

A noter que le revenu foncier positif correspond à tous les loyers de l’investisseur auquel on soustrait les charges d’exploitation (intérêt d’emprunt…).

De plus, le montant des travaux impact ce revenu foncier positif sans limite de plafond. De ce fait, le calcul revenus moins charges entraîne un résultat négatif donc un déficit foncier. Ce dernier est reportable pendant 10 ans. En d’autres termes, en fonction de ses revenus fonciers positifs, l’investisseur pourra prendre chaque année dans le déficit foncier et économiser l’imposition sur l’ensemble des loyers perçus mais aussi être exonéré de prélèvements sociaux. Donc, l’économie fiscale est très avantageuse pour ce genre de dispositif.

Durant la période de travaux, si vous êtes en excèdent de déficit foncier, vous pouvez réduire votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an. En outre, grâce au déficit foncier, vous bénéficiez d’une double optimisation fiscale sur l’année en cours mais également sur les loyers perçus pendant 10 ans.

Donc, réaliser un investissement en déficit foncier est un réel avantage patrimonial.     

Un investisseur achète un appartement pour une valeur de 70 000€. Il réalise des frais importants qui vont réduire ses impôts sur plusieurs années. Il investit pour 100 000 € de travaux.

On a :

• Revenus fonciers : 2 000 €.
• Charges des intérêts des prêts et des frais de financement : 8 000 €.
• Travaux : 100 000 €.
• Autre revenu imposable la 1^ère année : 54 000 €.

Sans les travaux entrepris, l’investisseur dégage déjà un déficit foncier de 6 000 € la première année. (8 000- 2 000=6 000). Cependant, ce déficit provenant des charges de financement, n’est pas imputable sur ses revenus.

De plus, sur les 100 000 € de travaux, elle va pouvoir réduire au maximum son imposition de la première année, c’est-à-dire de 10 700 €. Son revenu imposable passe ainsi à 54 000€ à 43 300€.

Les 89 300 € restants de déficit viennent s’ajouter aux 6 000 € de déficit sur les intérêts des crédits. Comme ces derniers, ils sont déductibles pendant dix ans des futurs revenus fonciers.

Pour finir, en plus d’avoir réduit ses impôts le propriétaire ne paiera aucun impôt sur ses revenus locatifs et aucuns prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers pendant plusieurs années.