
- Annecy
lmnp avis–
Que ce soit à travers le statut LMNP ou LMP, la location doit être meublée. De ce fait, les règlements de la location meublée restent les mêmes d’un statut à l’autre.
La location meublée s’avère plus souple et plus rentable que la location nue:
Alors, comment réussir son investissement LMNP ?
La différence des statuts LMNP et LMP est au niveau fiscal. En effet, le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) doit impérativement répondre à l’unes des deux exigences suivantes :
Comme pour le statut LMNP, vous bénéficierez d’un amortissement comptable du bien, ce qui permettra une non imposition sur les loyers.
Le statut LMP procure un avantage complémentaire au LMNP. Si l’activité LMP génère un déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limite de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas d’amortissement.
Pour bénéficier du statut LMP, il peut être stratégique d’investir dans plusieurs biens. En effet, l’immobilier en LMP représente une réelle solution si vous êtes désireux de diversifier votre patrimoine tout en optimisant votre fiscalité. Elle possède des immeubles qui ont traversé les siècles et permettent aux investisseurs de bénéficier de ce patrimoine exceptionnel. Cela représente une opportunité pour investir dans l’immobilier de prestige.
Tout d’abord, l’appartement doit être meublé. Mais comment obtient-on le statut meublé ? L’ appartement doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale pour un locataire soit :
Il répond à un objectif de constitution de patrimoine et de revenus complémentaires défiscalisés. 2 types de biens immobiliers sont éligibles au dispositif LMNP :
Mais quelles sont les différences entre ces deux types d’investissement ?
D’abord, et c’est l’objectif premier, la rentabilité sera plus importante, de l’ordre de 5 à 8% alors que le rendement d’un appartement dans une résidence de service dépasse rarement les 4%.
Néanmoins, pour que cet investissement s’avère intéressant, il est impératif de respecter plusieurs critères.
On distingue plusieurs typologies de résidences de services :
En LMNP géré, il convient de s’appuyer sur des spécialistes qui sauront vous conseillers au mieux.
Pour être considérée comme une résidence de service, il faut respecter au moins trois des quatre critères suivants :
Enfin, la résidence doit être exploitée par un gestionnaire qui prendra en charge toutes les prestations de service. De plus, il vous garantira votre loyer via un bail commercial et prendra tout à sa charge :
Cela vous permet de connaître parfaitement la rentabilité de votre bien et d’en déléguer la gestion.
Un investissement LMNP dans une résidence de service se veut moins rentable mais ne nécessite aucune gestion et bénéficie d’une garantie de loyer du gestionnaire. C’est donc une question de choix. Une rentabilité inférieure mais compensée par un grand nombre de services, intéressant pour un investisseur en manque de temps.
Quoiqu’il en soit, malgré la garantie locative du bail commercial, il est impératif de se montrer très sélectif sur l’emplacement de la résidence. En effet, un bon emplacement assurera une location facile pour le gestionnaire, qui pour assurer le versement des loyers sans difficultés.
Un investissement LMNP en résidence de services se révèle très intéressant à plusieurs égards:
C’est un excellent outil de revenus complémentaires pour la retraite.
La rentabilité est inférieure à un investissement LMNP direct, mais c’est le prix à payer pour bénéficier d’une garantie de loyer et d’une gestion complète.
Attention toutefois à bien sélectionner l’emplacement de la résidence et le gestionnaire :
Investir dans un bien immobilier sous le dispositif LMP ou LMNP vous apporte de nombreux avantages. Tout d’abord, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable, les loyers perçus seront défiscalisés. De plus, louer un bien sous le statut LMNP est très rentable. En effet, vous pourrez espérer une rentabilité moyenne de 5% à 7% par an.
De plus, vous n’aurez pas de plafonnement des loyers. Ainsi, cela vous permet de fixer librement votre loyer. Encore une fois, l’emplacement est primordial, plus il sera qualitatif plus la demande locative sera importante et plus le montant du loyer sera élevé.
Réaliser un investissement immobilier locatif sous le dispositif LMNP vous permet donc de profiter d’une forte rentabilité locative en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse. Cette stratégie d’investissement constitue par conséquent une excellente stratégie pour préparer votre retraite.
Tout d’abord, nous ne le répéterons jamais assez, il faut bien choisir son emplacement. Pour ce faire, il faut commencer par analyser chaque marché. En effet, un appartement meublé sera destiné aux populations suivantes:
Ces 3 catégories sont beaucoup plus développées dans les grandes agglomérations.
Tout dépend donc du marché sur lequel vous souhaitez vous positionner :
Une fois la ville sélectionnée, il faudra être très attentif au quartier. Cette typologie de locataires est très rarement véhiculée, la proximité des transports en commun est donc essentielle :
Sur quelle typologie d’appartements investir?
Les petites surfaces, de 20 à 40m² seront idéales pour un investissement LMNP. Toutefois, on peut aussi envisager une grande surface avec 3 ou 4 chambres pour une colocation étudiante.
Au-delà de la rentabilité, investir dans une résidence traditionnelle permet une plus grande souplesse que si vous investissiez dans une résidence de service. Ainsi, vous pourrez mettre en place un bail de seulement 1 an. Vous n’avez donc aucun engagement vis-à-vis d’un gestionnaire.
Par ailleurs, vous n’avez aucun engagement de conservation du bien, vous pouvez revendre à tout moment, contrairement à une résidence de services où vous devez conserver l’appartement au minimum 9 ans.
Dans le cadre d’un investissement immobilier meublé, les loyers perçus entrent dans la catégorie des BIC.
La catégorie des BIC peut être imposé de deux manières différentes:
Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50%. En d’autres termes, seulement 50% des recettes sont imposables.
Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges du projet. Il est intéressant si les charges sont supérieures à 50% des loyers.
Pour déterminer quel régime s’avère le plus intéressant, vous devez déterminer le montant des charges déductibles:
Toutes les charges de l’opération sont déductibles, à savoir:
Une fois le montant total calculé, on le déduit du loyer annuel afin d’obtenir le résultat:
Tout d’abord il faut s’inscrire au RCS auprès du greffier du tribunal de commerce. En effet, les loyers relèvent des BIC, c’est donc une activité commerciale. Le tribunal de commerce va alors vous fournir un numéro SIRET qui sera nécessaire lors du dépôt de la déclaration 2031.
C’est lors de cet enregistrement obligatoire qu’il faut choisir son régime d’imposition de vos BIC. Il faut alors opter pour le régime réel et non le régime micro foncier afin de pouvoir bénéficier de votre avantage fiscal. Le régime réel est une option, il est primordial de ne pas oublier de la prendre afin que le bénéfice fiscal soit immédiat.
L’option est par la suite reconductible de manière tacite, c’est-à-dire qu’il n’y a pas besoin de reprendre l’option chaque année afin d’en bénéficier.
En conclusion, le dispositif LMNP bénéficie d’une fiscalité avantageuse et représente à ce titre une excellente opportunité patrimoniale, toutefois réaliser ce type d’opération s’avère très complexe, pas moins de 7 étapes sont à respecter.
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