LMP ou LMNP : quelles sont les différences ?

Le marché de la location meublée est de plus en plus populaire en France, offrant aux investisseurs des opportunités intéressantes. Parmi les statuts disponibles, deux sont possibles : le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Bien que similaires à certains égards, ces statuts présentent des différences significatives en termes de fiscalité, d’obligations et d’avantages.

Dans cet article, nous examinerons en détail ces deux régimes pour vous aider à faire le meilleur choix.

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Définition et critères d’éligibilité des 2 statuts

Explorons les fondements des statuts LMP et LMNP, en mettant en lumière les critères d’éligibilité, les obligations comptables et administratives, ainsi que les avantages et inconvénients associés.

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Pour obtenir le statut de LMP, plusieurs critères doivent être respectés :

• Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée doivent dépasser 23 000 €.
• Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
• Le loueur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

Le statut de LMP est souvent choisi par les investisseurs qui souhaitent faire de la location meublée leur activité principale.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Pour bénéficier du statut de LMNP, les conditions sont plus souples :

• Les recettes annuelles de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 €.
• Si les recettes sont supérieures à 23 000 €, elles ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Le statut de LMNP convient aux investisseurs qui veulent compléter leurs revenus sans faire de la location meublée leur activité principale.

La fiscalité

La fiscalité joue un rôle crucial dans le choix du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, chaque statut présente des spécificités fiscales qui peuvent influencer de manière significative la rentabilité de l’investissement locatif. Ainsi, en comprenant ces aspects, les investisseurs pourront prendre des décisions éclairées et optimiser leurs revenus locatifs en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs financiers.

LMP

Le régime fiscal du LMP offre des avantages substantiels :

• Imposition des Bénéfices : Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Amortissements : Les propriétaires peuvent amortir le bien immobilier ainsi que les meubles, ce qui réduit considérablement la base taxable.
• Déduction des Charges : Les charges liées à l’activité (entretien, réparations, intérêts d’emprunt) sont déductibles des revenus.
• Exonération d’IFI : Les biens loués en LMP peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si certaines conditions sont remplies.

LMNP

Le régime fiscal du LMNP présente également des avantages :

• Micro-BIC : Si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 €, le régime Micro-BIC s’applique avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
• Régime Réel : Si les recettes dépassent 70 000 €, le régime réel est obligatoire, permettant de déduire les charges et d’amortir le bien.
• Exonération de Plus-Value : Après 22 ans de détention du bien, les plus-values de cession sont exonérées d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elles sont exonérées de prélèvements sociaux.

Les obligations comptables et administratives

La gestion administrative et comptable est un aspect essentiel à prendre en compte pour tout investisseur dans la location meublée. Les statuts LMP et LMNP imposent des obligations spécifiques qui varient en fonction de l’envergure de l’activité locative. Comprendre ces obligations est important pour éviter les pièges et maximiser les avantages fiscaux et financiers.

LMP

Le statut de LMP implique des obligations comptables rigoureuses :

• Tenue de Comptabilité : Les LMP doivent tenir une comptabilité commerciale avec bilan, compte de résultat et annexes.
• Déclarations Fiscales : Les déclarations fiscales doivent être réalisées annuellement, incluant la déclaration des bénéfices.

LMNP

Les obligations comptables pour le LMNP sont plus légères :

• Micro-BIC : Une simple déclaration des recettes suffit.
• Régime Réel : Une comptabilité simplifiée est nécessaire, mais moins contraignante que celle du LMP.

LMP, LMNP : avantages et inconvénients

Analysons les points forts et les limites de chacun des régimes afin d’éclairer les investisseurs sur les implications de leur choix. Une compréhension approfondie des avantages et des inconvénients permettra de prendre des décisions avisées et de maximiser la rentabilité de l’investissement locatif.

LMP

Avantages :

• Amortissement du bien et déduction des charges réduisant l’imposition.
• Possibilité d’exonération d’IFI.
• Protection sociale grâce aux cotisations SSI.

Inconvénients :

• Obligations comptables et administratives contraignantes.
• Inscription obligatoire au RCS.
• Cotisations sociales supplémentaires.

LMNP

Avantages :

• Simplicité administrative et comptable.
• Régime Micro-BIC avantageux pour les petites recettes.
• Exonération de la plus-value après une certaine durée de détention.

Inconvénients :

• Impossibilité d’amortir le bien en Micro-BIC.
• Moins d’avantages fiscaux comparé au LMP.
• Pas de protection sociale spécifique liée à l’activité.

Choix du régime : LMP ou LMNP ?

Le choix entre le statut de LMP et celui de LMNP dépendra de plusieurs facteurs, dont le montant des recettes locatives, les objectifs de l’investisseur, et la capacité à gérer les obligations administratives.

Cas Favorables au LMP

• Revenus locatifs élevés dépassant 23 000 €.
• Volonté de faire de la location meublée une activité principale.
• Nécessité d’une protection sociale via la SSI.

Cas Favorables au LMNP

• Revenus locatifs modestes inférieurs à 23 000 €.
• Souhait de conserver une activité principale distincte.
• Préférence pour une gestion simplifiée avec moins de contraintes comptables.

Ainsi, le choix entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dépend avant tout des objectifs et des situations personnelles des investisseurs. Chacun de ces régimes présente ses propres avantages et inconvénients en termes de fiscalité, de protection sociale, et d’obligations administratives.

Il faut donc bien évaluer vos besoins et ne pas hésiter à vous faire accompagner par un CGP pour déterminer la meilleure stratégie en fonction de votre projet immobilier.

Voici un tableau comparatif des statuts LMP et LMNP pour vous aider dans votre choix.