Quels sont les avantages et inconvénients de la loi Pinel ?

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Depuis plus de 40 ans, les gouvernements ont mis en place plusieurs lois de défiscalisation dont la loi Pinel.

L’objectif est de dynamiser l’offre de logements neufs afin de lutter contre le manque de logements dans certaines villes. La seule acquisition de résidence principale n’étant pas suffisante, le gouvernement a décidé de miser sur l’investissement locatif en prolongeant  la loi Pinel  jusqu’au 31 décembre 2024.

Toutefois, si acheter un appartement éligible au dispositif Pinel offre de nombreux avantages, les investisseurs doivent en contrepartie respecter un certain nombre de conditions.

Ainsi, un certain nombre de questions se posent:

• Quelles sont les conditions pour bénéficier des réductions d’impôt du dispositif Pinel?
• Quels sont les avantages?
• Quels sont les risques, les pièges à éviter?

En somme, un investissement immobilier au travers de la loi Pinel est-il intéressant?

 Loi Pinel : Les conditions à respecter

• L’acquisition d’un logement neuf ou totalement rénové
• L’appartement doit être situé dans les zones éligibles (zone A, A bis, B1)
• La limite de l’investissement est de 2 logements par an
• Le plafond de défiscalisation est de 300 000€/an soit 6 000€ d’économies d’impôts
• Le plafond de défiscalisation ne doit pas dépasser  5 500 €/m2
• L’appartement doit être mis en location pendant 6 ans au minimum
• Le loyer et les revenus des locataires sont plafonnés
• Possibilité de louer à un ascendant ou descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal

Les avantages d’un achat en loi Pinel

La réduction d’impôt

Les avantages fiscaux de la loi Pinel dépendent du prix d’achat et de la durée de location:

• 10,5 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location
• 15 %  pour 9 ans de location
• 17,5 %  pour 12 ans de location

Bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 52500 € sur 12 ans.

Exemple

• Prix d’achat: 250 000€
• Frais de notaire: 6 250€
• Réduction d’impôt annuelle pendant 9 ans: 4160€
• Réduction d’impôt annuelle pendant 12 ans: 3737€

Combien ça coûte?

Tout d’abord, il est possible et même conseillé, lors de l’achat d’un appartement en loi Pinel, de le faire sans apport.

Cet investissement sera donc financé via un coût mensuel que nous appellerons « effort d’épargne ».

Quel est ce coût? Cela dépendra de nombreux critères, mais on peut investir en loi Pinel à partir de 150€/mois.

Exemple

• Prix d’achat appartement loi Pinel : 200 000€
• Frais de notaire: 5 000€
• Montant du crédit: 205 000€
• Mensualités du crédit sur 20 ans:  975€ assurance comprise
• Loyer: 600€
• Réduction d’impôt: 4 100€/an soit 341€/mois
• Impôt sur le loyer: 75€/mois ( moyenne sur 9 ans)
• Taxe foncière: 600€/an soit 50€/mois
• Charges de copropriété: 30€/mois

Pour déterminer l’effort d’épargne, on commence par additionner toutes les charges:

Mensualité du crédit + taxe foncière + impôt sur le loyer+ charges de copropriété= 1 130€

En parallèle on additionne les recettes du projet: Loyer + réduction d’impôt= 941€

Ensuite on déduit les recettes des charges, soit : 1 130- 941= 189€/mois

Dans cet exemple d’appartement Pinel à Lyon, l’effort mensuel sera donc de 189€/mois.

Combien ça rapporte ?

Nous venons de voir quel était le coût d’un achat d’appartement en loi Pinel. Mais est-ce rentable ?

Reprenons l’exemple précédent et imaginons une revente à la fin de la 9ème année. Le capital constitué dépendra alors du capital restant à rembourser à la banque et du prix de vente.

• Montant du crédit: 205 000€
• Durée du crédit: 20 ans
• Capital restant dû la 9ème année: 117 800€

Soyons pessimiste et imaginons que le marché ne se soit pas valorisé, et que vous revendiez l’appartement au prix d’achat, sans aucune plus value.

Dès lors, en investissant 189€/mois pendant 9 ans, soit 20 412€, vous auriez alors un capital de 87 200€.

A titre de comparaison:

• Investir 189€/mois pendant 9 ans sur une assurance vie vous permet de constituer un capital de  22 200€.
• Investir 189€/mois pendant 9 ans sur un livret A vous permet de constituer un capital de  21 100€

Par conséquent, acheter un appartement en loi Pinel permet de vous constituer un capital 4 fois supérieur à un placement financier.

Attention toutefois, pour réussir votre investissement, il est impératif de respecter un certain nombre de critères.

SIMULATION PERSONNALISEE

Les risques et les pièges à éviter

Les lois de défiscalisation dans l’immobilier neuf existent depuis 1986.

Si ces dispositifs de défiscalisation ont permis à de nombreux investisseurs de réaliser de très belles opérations, d’autres ont eu moins de réussite, faute d’un emplacement de qualité.  Nous ne le rappellerons jamais assez, la sélection du bien est essentielle, l’analyse du marché locatif est primordiale.

Analyse la demande locative

Pendant la période de location de votre investissement Pinel, le projet dépend d’une seule chose: la perception du loyer.

En effet, tous les autres flux du projet sont garantis ( mensualité du crédit, charges, taxe foncière, réduction fiscale). Votre risque porte donc sur un seul point: le loyer.

Alors comment être sûre de percevoir le loyer prévu?

Tout d’abord il est impératif de procéder à une analyse précise du marché locatif. Pour cela il faut connaître les critères principaux des locataires.

Le 1er critère est l’emplacement. L’objectif principal d’un locataire est de trouver un appartement proche de son lieu de travail. Par conséquent plus une ville sera dynamique économiquement, plus elle attirera d’habitants et plus la demande de logements sera importante. C’est la raison pour laquelle la demande locative est plus importante dans les grandes villes telles que Paris, Lyon, Nantes ou Bordeaux.

Le 2ème critère sera la proximité des transports en commun. En effet, louer un appartement dans la ville où l’on travaille est une chose, pouvoir s’y rendre rapidement en est une autre. Pour une question de coût, de praticité, de rapidité et d’écologie, de plus en plus de personnes dans les grandes villes délaissent la voiture au profit des transports en commun. Par conséquent, il est essentiel de sélectionner un quartier bien desservi par les transports en commun.

Une fois la ville et le quartier sélectionné, vient le choix de l’appartement. Eviter les rez de chaussée, les appartements sombres ou avec un vis-à-vis trop important, préférez un appartement en étage, bien conçu et avec un extérieur, balcon ou terrasse.

La revente : attention au prix d’achat

Trop souvent, le promoteur profite des avantages de l’immobilier neuf pour augmenter le prix d’achat, ce qui peut être problématique pour la revente. En effet, s’il est logique qu’un appartement neuf soit plus cher qu’un appartement ancien, cet écart ne doit pas être trop important.

En moyenne, à caractéristiques équivalentes, on compte 20 à 30% d’écart par décennie de construction.

Dès lors, il est logique qu’un appartement neuf soit 20% ou 30% plus cher qu’un appartement d’une dizaine d’années, en revanche si cet écart est de 50% ou plus, la revente sera risquée…

En effet, si vous achetez un appartement neuf à 200 000€, alors que le même appartement ( pas neuf mais récent)  vaut 120 000€. Dans 10 ans les acheteurs auront le choix entre votre appartement, qui aura 10 ans, à ce type d’appartement qui aura 20 ans mais dont le prix sera de 120 000€. La tentation sera grande pour eux d’acheter cet appartement moins cher et de réaliser quelques travaux . Pour un bien de 40m², un rafraîchissement coûterait environ 20 000€, ils auraient alors un bien refait à neuf pour 140 000€, soit 60 000€ d’écart.

Au contraire, si vous achetez un bien neuf à 200 000€, alors que le marché pour le même appartement récent est à 160 000€, dans 10 ans votre appartement sera plus attractif car il n’y aucun travaux à réaliser dans la copropriété . Sans compter les avantages liés aux économies d’énergies, le confort de vivre dans un bien plus récent…

Nous conseillons donc de réaliser une estimation précise du marché immobilier des appartements récents du quartier. Attention il est important de comparer des biens comparables:

• Appartement récent : moins de 10 ans
• Même quartier
• Même surface
• Mêmes caractéristiques: balcon, parking, étage …

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NOTRE AVIS

Alors que ces lois de défiscalisation existent depuis plus de 40 ans, de nombreux investisseurs ont réalisé de très belles opérations, d’autres moins…Les raisons sont simples et au nombre de 2:

• Mauvais choix d’emplacement
• Prix d’achat trop élevé

Un achat en loi Pinel est donc intéressant à condition de respecter ces 2 critères :

• Grande agglomération bénéficiant d’un bassin d’emplois important
• Prix d’achat supérieur de 25 à 30% maximum au prix d’un appartement récent comparable

Réussir son investissement immobilier requiert un niveau d’expertise important. Tout commence par une analyse exhaustive et personnalisée de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter pour une étude gratuite et personnalisée.

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