- Les Menuires
Corneille patrimoine vous présente, au cours de cet article, les 3 étapes incontournables pour réaliser un investissement immobilier de qualité. Nous aborderons tout d’abord, les précautions à prendre en tant que nouvel investisseur, puis le financement de ce projet, et enfin l’emplacement.
1 / Prendre ses précautions avant son premier investissement locatif
Il est important de ne pas foncer tête baissée lors de votre premier investissement. Il conditionnera tous les projets qui le succèderont. Réfléchissez bien avant de subir certains déboires, telles que des difficultés de mise en location par exemple. Dans quel type de logement souhaitez-vous investir ? Dans quel marché ? Quel type de location ? de loyer ? de financement ? et de fiscalité ?
Tout d’abord, il vous est nécessaire de vous dresser un bilan patrimonial. Il faut que vous fassiez le point sur votre patrimoine existant, ce que vous détenez déjà que ce soit en immobilier ou en financier. En fonction de ce bien, il faut que vous déterminiez vos objectifs. Le but étant de savoir ce que vous souhaiter réaliser grâce à votre investissement locatif. Si vous souhaitez par exemple, acheter un logement pour le revendre à terme, la stratégie sera différente que si vous souhaitez percevoir un complément de salaire.
De plus, le régime juridique d’un investissement locatif est particulièrement important. En effet, si vous investissez dans un bien mais que la moitié de vos loyers partent dans les impôts, votre investissement ne sera pas optimisé. Aussi, il faut que vous anticipiez la transmission de ce dernier, plusieurs solutions sont possibles pour éviter tous frais de succession.
Si vous avez besoin d’être accompagné, contactez nos conseillers.
2 / Financer son premier investissement locatif
Réaliser son premier investissement c’est tout d’abord une question de budget. En effet, si vous avez de plus petits moyens financiers, vous pourrez investir dans une petite surface telle qu’une chambre de bonne. A noter qu’il est nécessaire que le bien mesure minimum 9 m² carrez afin que le logement respecte les critères de décence. Cependant, si vous disposez d’un budget plus conséquent, vous aurez tout à fait la possibilité d’acquérir un studio, un 2 pièces, ou encore une plus grand surface pour réaliser de la colocation. Le choix est forcement plus grand dès lors que le budget n’est plus un problème pour l’investisseur.
Effort d’épargne
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, la première question qu’il faut vous poser, c’est : quel est le budget que je souhaite allouer à mon projet chaque mois ? Tout en sachant que le loyer ne couvre pas tout le temps les charges inhérents à votre investissement. Il est possible de réduire cet effort d’épargne mensuel, à partir du moment ou vous allongez votre durée de crédit ou si vous injectez de l’apport personnel dans le projet. Néanmoins, en vue des taux d’intérêts actuels, il est d’autant plus intéressant de garder votre trésorerie.
Emprunter pour votre premier investissement locatif
Comme vue précédemment, gardez votre trésorerie à tout prix ! En effet, si vous placer votre trésorerie sur des placements financiers, le taux de rendement sera forcément plus haut que le taux d’emprunt proposé par votre banque. De plus, il est important de disposer de liquidité pour les dépenses courantes, si un radiateur est à changer pendant le bail par exemple. Enfin, les intérêts d’emprunt viennent fiscalement réduire vos revenus locatifs, ce qui permet d »optimiser votre fiscalité inhérent à votre investissement.
Enfin, il est important de mettre en avant un élément : si vous n’empruntez pas vous investirez bien moins que ce que vous avez la possibilité d’investir. Cela impactera directement la rentabilité de votre projet d’investissement.
Sur quelle durée ?
Afin de réduire votre effort d’épargne, vos pouvez comme précédemment évoqué, allonger votre durée de crédit immobilier. Les intérêts étant annexés à la durée de prêt, plus le prêt sera long, plus le taux d’intérêt sera élevé. Ne voyez pas ça comme un inconvénient, puisque les intérêts de prêt viennent créer une charge à votre investissement locatif. Cela vous permettra d’optimiser fiscalement votre investissement.
Outre cela, il faut prendre votre âge en compte. Si vous vous approchez de la trentaine, empruntez sur durée maximum 25 ans ou même parfois 30 ans. A contrario, si vous vous approchez de la cinquantaine, un emprunt sur 15 ans semble plus convenable. de toutes façons, la banque vous dira rapidement si cela est possible ou non.
Enfin, pensez à demander une période de différé total ou partiel tant que vous ne percevez pas les loyers de votre investissement. Cela peut en effet être une charge conséquente quand vous n’avez aucune rentrée d’argent en échange.
Apport nécessaire
Les organismes bancaires sont particulièrement frileux des plans de financement trop tendus. Sans épargne personnelle ou garantie hypothécaire, lever un crédit semble toujours plus complexe. Depuis la pandémie mondiale, les banques prêtent jusqu’à 35% maximum (taux d’endettement), ne prenant plus en compte le reste à vivre de l’investisseur. De plus, auparavant les prêts à 110% (prêt finançant le bien + les frais d’acquisition) se faisaient. Désormais, le banquier vous demandera d’apporter au minimum les frais d’acquisition, qui représentent 8% dans l’ancien et 2,5% dans le neuf.
Afin de vous constituer un dossier qualitatif pour que votre banque vous suive dans votre projet immobilier locatif, contactez nos conseillers !
3 / Choisir l’emplacement de votre premier investissement locatif
Afin de choisir au mieux l’emplacement de votre investissement locatif, faites comme si c’était vous le locataire. En effet, il est important que vous vous mettiez à la place de votre futur locataire, comme si vous alliez vivre dans ce dernier. Ne nous leurrons pas, vous appréciez un quartier agréable à vivre, accessible facilement et disposant de commodités proches. Alors, investissez dans un quartier tel.
Cependant, si vous souhaitez investir dans une maison à la campagne, les commodités et l’accessibilité seront moindre. De ce fait le profil de votre locataire peut être tant une famille, ou encore un groupe d’amis pour de location courte durée, type AirBnb. Dans ce cas, avoir accès aux commodités sans avoir la nécessité d’être véhiculé n’est plus un critère primordial pour ce type d’investissement. A contrario, vous investissez dans un studio étudiant, vous devrez mettre cet élément comme critère primordial.
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Pensez à la revente de votre premier investissement locatif
Toujours penser à revendre. Lorsque vous remettrez le bien sur le marché, il trouvera rapidement un acquéreur à bon prix. C’est toujours plus facile avec une bonne adresse. En termes d’immobiliers, cela s’appelle la profondeur du marché et c’est un critère primordial. Dans une ville dynamique, le marché est attractif tant que les prix sont fixés objectivement. Sur les secteurs un peu moins tendus, la plus-value peut être parfois une moins-value. Il peut même avoir du mal à se vendre tout court. Ils y a une corrélation certaine entre l’offre et la demande.
Visitez votre premier investissement locatif
Il est important que vous vous rendiez sur place afin de vous assurer de la qualité de l’emplacement. De plus, vous pouvez vous rendre à la mairie afin de savoir si des projets d’urbanismes sont en cours ou à venir sur le secteur. Cela permettra de savoir si vous aurez une certaine concurrence lors de la mise en location ou la revente. Aussi, les projets de rénovation urbaine permettent de valoriser à la hausse votre bien.
Choisissez le type de location idéal
Il faut que vous réalisiez une étude de marché du secteur. Par exemple, si vous choisissez un bien, non loin des écoles et universités, un bail étudiant sera le plus adapté. A contrario, si votre bien se situe non loin d’une gare, la location courte durée sera d’autant plus adaptée et permettra de vous faire optimiser la rentabilité. Autre projet, si vous souhaitez investir dans une ville balnéaire, la location saisonnière sera de mise.
Vous comptez acquérir votre premier investissement locatif ? Nos conseillers seront ravis de vous accompagner tout au long de votre projet. Ces derniers vous montreront divers projets immobiliers en fonction de vos critères et de votre fiscalité.
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