Corneille patrimoine, cabinet expert en conseil en investissement, vous présente un nouveau décret impactant la Loi Pinel. Depuis le début de l’application de cette loi, soit début 2015, chaque année, nombreuses sont les communes rentrant dans ses critères d’éligibilité.
Pour cette année 2022, 57 nouvelles villes se sont vues attribuer l’éligibilité à la loi Pinel. Ces dernières sont concernées par presque tout type de zone, à savoir la zone A, B1, et B2. Ce récent décret est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant investir dans une de ses nouvelles villes auparavant, mais qui ne pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt en 2021. Aussi, autre élément intéressant, certaines villes déjà éligibles se sont vues être reclassées dans des zonages plus intéressant en termes de rentabilité.
Quelles sont les nouvelles villes éligibles à la Loi Pinel ? Quelle ville se reclasse dans un zonage plus rentable ? Quels sont les villes où il est opportun d’investir en 2022 ? Nos experts vous explique tout en détail.
Conseil investissement : Les nouveaux changements du zonage Pinel
Le 20 février 2022, un nouveau décret concernant la loi Pinel a été publié au journal officiel. Une multitude de ville sont d’ailleurs touchées par ce décret. C’est ainsi que 57 communes de France se sont vues changer de position dans le zonage Pinel.
Il est important de rappeler que le zonage Pinel découle de la situation géographique du programme commercialisé. Ce classement inhérent aux zones Pinel a été établi en fonction de la tension locative régnant sur le secteur. Ainsi, plus les villes disposent d’une demande locative faible, plus le plafond de loyer sera stricte. A contrario une ville comme Lyon, avec une forte demande locative, disposera d’un plafond plus souple permettant de rapprocher au mieux du marché locatif (hors défiscalisation).
Les 4 zones Pinel
De fait, afin de faciliter la compréhension, le gouvernement a mis en place 4 zones Pinel en France :
- A bis : Paris intramuros et certaines communes en périphérie
- A : Quelques agglomérations de Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Marseille, Côte d’Azur, bassin genevois.
- B1 : Grandes agglomérations, métropoles de plus de 250 000 habitants (Nantes, Bordeaux…)
- B2 : Communes ayant un agrément préfectoral
Ainsi, nous pouvons constater le phénomène avancé précédemment. Plus la tension locative est importante dans une ville plus elle se situera en zone Abis, A ou B1. A noter que le bassin genevois se situe en zone A, ce qui permet d’optimiser grandement la rentabilité. De fait, réaliser un investissement au sein des villes présentes dans le bassin genevois telle qu’Annemasse, est particulièrement intéressant tant d’un point de vue fiscal que patrimonial.
Parmi les 57 communes qui ont été surclassés, 52 d’entre elles sont passées de B2 à B1, quant au 5 dernières, celles-ci sont passées de B1 à A.
Ce surclassement en termes de zonage représente une aubaine pour les investisseurs, et notamment pour ceux qui souhaitent investir dans une des cinq communes passant de B1 à A. En effet, la tension locative ne cesse d’augmenter dans ces communes, notamment dans le pays de Gex.
Un surclassement pour le bassin genevois
Ces changements de zone sont une aubaine pour les investisseurs notamment pour les cinq communes passant de B1 à A. On remarque ainsi que la tension locative ne cesse de s’accroitre en France surtout à proximité de la frontière Suisse. Aussi, le département de la Haute-Savoie est le principal concerné par ce décret puisque sur les 57 communes surclassées, 47 villes se situent dans ce département frontalier.
En effet, déjà prisés des investisseurs depuis de nombreuses années, les départements de la Savoie et Haute Savoie sont des secteurs ou la demande locative est exponentielle chaque année. Cet événement s’explique par l’exode des actifs suisses. En effet, avec un salaire suisse allant jusqu’à 3 fois celui de la France, nombreux sont les suisses séduits par un coût du logement moins onéreux. Cela leur permet ainsi d’investir, tout en gardant un reste à vivre plus conséquent que s’ils avaient investi en Suisse. C’est pourquoi, depuis quelques années, l’ensemble des villes frontalières françaises voient leur demande de logement exploser.
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Mais la Haute-Savoie et la Savoie ne sont pas les seuls départements concernés. En effet, certaines villes du littorales sont aussi touchées par ce décret. Ainsi, que ce soit dans le Sud ou le Nord de la France, nombreuses sont les villes qui ont été surclassées par ce zonage Pinel. Ce phénomène peut tout à fait être corrélé par les divers confinements que nous avons subi ou encore l’accroissement du télétravail, poussant ainsi, beaucoup de famille et jeunes actifs à déménager au grand air. Nous pouvons ainsi citer :
- Trouville sur mer (Calvados)
- Le Touquet (Pas-de-Calais)
- La corse
Ce nouveau classement permettra de fait aux investisseurs d’optimiser au mieux leur futur investissement immobilier.
Détail du surclassement Pinel
Afin de connaître l’ensemble des villes surclassées, vous trouverez un détail ci-après.
Les villes passant de la zone B2 à la zone A :
- Chamonix
- La Clusaz
- Les Gets
- Megève
- Morzine
Les villes passant de la zone B2 ou C à B1 :
- Alex
- Arâches-la-Frasse
- Ballaison
- Châtel
- Chens-sur-Léman
- Combloux
- Cordon
- Demi-Quartier
- Dingy-Saint-Clair
- Dingy-Saint-Clair,
- Domancy
- Doussard
- Excenevex
- La Chapelle-d’Abondance
- Larringes, Le Grand-Bornand
- Les Houches
- Loisin
- Manigod
- Massongy
- Menthon-Saint-Bernard
- Messery
- Nernier
- Praz-sur-Arly
- Saint-Gervais-les-Bains
- Saint-Jean-de-Sixt
- Saint-Jorioz
- Sciez
- Sevrier
- Sixt-Fer-à-Cheval
- Talloires-Montmin
- Vallorcine
- Veyrier-du-Lac
- Villaz
- Yvoire
- Courchevel
- Tignes
- Val-d’Isère
- Brides-les-Bains
- Crest-Voland
- Cohennoz
- Notre-Dame-de-Bellecombe
Conseil en investissement : Qu’est-ce que la Loi Pinel ?
Datant de 2014, la Loi Pinel est une loi de défiscalisation datant de 2014 et mise en vigueur en 2015. Cette dernière a été mise en place afin de palier à la pénurie de logement en France dans de nombreuses villes. En effet, nous pouvons observer une saturation certaine du marché immobilier depuis de nombreuses années.
De ce fait, afin d’inciter une multitude d’investisseurs à réaliser un placement immobilier en Loi Pinel, le gouvernement a proposer une réduction d’impôt de 2% du montant de l’acquisition. Cette réduction d’impôt de 2% est possible chaque année pendant une durée maximale de 9 années. Afin de profiter d’un avantage fiscal prolongé les 3 années (soit 12 ans) suivant les 9 premières années, l’administration fiscale a prévu une réduction d’impôt équivalente à 1% du montant de l’acquisition.
En d’autres termes, il existe trois espaces temps pour que la réduction d’impôt soit possible.
Conseil en investissement, quelle durée d’engagement ?
Tout d’abord, si vous souhaitez réaliser seulement 6 années de location nue, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% du montant de l’acquisition. Ainsi, pour un bien d’une valeur de 300 000 € (frais d’acquisition inclus), vous aurez la possibilité de réduire votre impôt de 36 000 € durant 6 ans.
Ensuite, si vous souhaitez réaliser seulement 9 années de location nue, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du montant de l’acquisition. Ainsi, pour un bien d’une valeur de 300 000 € (frais d’acquisition inclus), vous aurez la possibilité de réduire votre impôt de 54 000 € durant 9 ans. Cette option est la plus avantageuse.
Enfin, si vous souhaitez réaliser seulement 9 années de location nue, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% du montant de l’acquisition. Ainsi, pour un bien d’une valeur de 300 000 € (frais d’acquisition inclus), vous aurez la possibilité de réduire votre impôt de 63 000 € durant 12 ans(2% les 9prmières années et 1% les 3 dernières années).
C’est pourquoi, la loi Pinel concerne seulement les contribuables payant maximum 6 000 € d’impôt par an. D’autres dispositifs tels que la Loi Monument Historique ou Malraux peuvent réduire plus amplement votre imposition.
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La Loi Pinel comme investissement d’avenir
La Loi Pinel concerne les investissements tant dans le neuf que dans l’ancien, à travers une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La vente sur plan permet de profiter d’une multitude de garantie. Que ce soit en termes de qualité de livraison, que de pérennité des matériaux et techniques de constructions utilisées ou encore en termes de qualité environnementale, la VEFA est idéale.
De plus, depuis le 1er novembre 2021, les biens trop énergivores sont interdits à la location. Forçant ainsi de nombreux investisseurs à réaliser des travaux conséquents. Ce phénomène est impossible dans les logement éligibles à la Loi Pinel. Puisqu’ils consomment très peu d’énergie, voir pour certain, aucune énergie puisqu’ils appartiennent à des résidences à énergies positives.
En effet, la Loi Pinel impose deux normes énergétiques, à savoir, la RT 2012 et BBC, et bientôt la RE 2020. Cela représente un atout non négligeable tant pour le propriétaire (absence de travaux) que pour le locataire. Aussi, afin de soutenir ces normes, les logements éligibles à cette loi disposent très souvent d’espaces extérieurs et d’une pluralité d’orientation afin d’utiliser au mieux les énergies naturelles.
Aussi, il existe un avantage supplémentaire en termes de fiscalité. En effet, en réalisant une acquisition dans un bâtiment neuf, les frais d’acquisition seront réduits à 2.5%. Cela représente un atout indéniable en vue des 8% dans l’ancien. Cette réduction est un élément particulièrement important lors d’un investissement. En effet, de nombreuses banques demandent aux investisseurs de réaliser un apport du montant des frais d’acquisition pour que leur prêt leur soit accordé.
Enfin, il est important de rappeler le but premier de cette loi : lutter contre le mal logement et le manque de logement dans certains secteurs.
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Divers plafonds Pinel
Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, certaines conditions devront être respectées.
Premièrement, votre réduction d’impôt se calculera dans la limite de 5 500 € du m² et 300 000 € quant au montant de l’acquisition. Par exemple si vous souhaitez investir dans un T3 à 340 000 € et 5 700 €/m². La réduction d’impôt se calculera sur un montant maximal de 300 000 € et 5 500 €/m². De fait, vous bénéficierez seulement de 6 000 € de réduction d’impôt, chaque année.
Ensuite, un plafond de loyer a été mis en place afin de loger les personnes dans le besoin à un coût raisonnable. De fait, en fonction du zonage Pinel, les biens sont louer à :
- 17.55 €/m² en zone Abis
- 13.04 €/m² en Zone A
- 10.51 €/m² en Zone B1
- 9.13 €/m² en Zone B2
Aussi, un plafond des ressources pour les locataires a été pensé afin que les personnes dans uns situation précaire puisse être loger dans des logements qualitatifs.
Enfin, la Loi Pinel entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € chaque année.
Exemple d’investissement à Cluses en Pinel
Madame X est célibataire. Elle paie chaque année un impôt sur le revenu de 3 500 €, et souhaiterait réduire cette fiscalité tout en investissant dans l’immobilier.
Les experts du cabinet Corneille Patrimoine conseilleront alors à Madame X un investissement Pinel à Cluses, situé en zone B1. Ils lui présenteront de fait un T2 à 177 135 € (dont 5 600 € de cuisine).
Madame X ne payera que 4 288 € de frais d’acquisition, une aubaine pour cette investisseuse !
Quant à la réduction d’impôt procurée par cet investissement, celui sera de 3 431 € chaque année, pendant 9 ans (plus avantageux).
Ensuite concernant la location, le loyer s’élèvera à 660 € HC avec le stationnement compris. Ce qui lui permettra une rentabilité de 4.47%, phénomène très rare pour un investissement Pinel. Le loyer se calcule en fonction du plafond et coefficient pondérateur mis à disposition. A noter que 50% de la surface des annexes (ici un balcon), dans la limite de 8m², viennent s’ajouter à la surface fiscale, ce qui permet d’ailleurs d’augmenter la rentabilité.
Ainsi, Madame X pourra devenir propriétaire tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Pourquoi pas vous ?
Nos experts Corneille Patrimoine auront le plaisir de vous accompagne dans votre investissement Pinel. Si vous souhaitez une étude personnalisée, n’hésitez plus, contactez les !