Congé bailleur : ce que tout propriétaire doit savoir

Dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier locatif, le congé donné par le bailleur est une démarche encadrée par la loi, qui permet au propriétaire de mettre fin au bail dans certaines conditions. Ce mécanisme, souvent méconnu ou mal compris, mérite une attention particulière, notamment pour les investisseurs soucieux de maîtriser leur stratégie patrimoniale.

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Qu’est-ce que le congé bailleur ?

Le congé bailleur est l’acte par lequel un propriétaire (le bailleur) informe son locataire de sa volonté de mettre fin au contrat de location à l’échéance du bail. Ce congé ne peut être donné à tout moment ni sans motif : il est strictement encadré par la loi, notamment par la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides à usage d’habitation principale.

Une démarche réglementée

Contrairement à une résiliation libre, le congé bailleur doit respecter plusieurs conditions :

• Un délai de préavis : généralement 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée.
• Une forme précise : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement.
• Un motif légal : le bailleur doit justifier sa décision par l’un des trois motifs reconnus par la loi (voir ci-dessous).

Les trois motifs légaux du congé

Le bailleur peut donner congé uniquement pour l’un des cas suivants :

1. Reprise du logement : pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, enfant, ascendant…).
2. Vente du bien : le propriétaire souhaite vendre le logement, avec ou sans maintien du locataire.
3. Motif légitime et sérieux : par exemple, en cas de manquements du locataire (impayés, troubles du voisinage, sous-location non autorisée…).

Chaque motif doit être clairement indiqué dans la notification, accompagné des justificatifs nécessaires si requis.

Locataires protégés : âge et ressources

La loi prévoit une protection renforcée pour certains locataires :

• Âge : le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date du congé.
• Ressources : ses revenus doivent être inférieurs à un plafond fixé par décret (identique à celui du prêt locatif social – PLS).

Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose un relogement adapté aux besoins et aux moyens du locataire, situé dans le même secteur géographique.

Interdiction du congé frauduleux

Le congé ne doit pas être détourné de son objectif :

• Un congé pour reprise ne peut être donné si le logement est ensuite reloué à un tiers.
• Un congé pour vente ne peut être utilisé pour évincer un locataire sans réelle intention de vendre.

Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère frauduleux du congé. En cas de fraude avérée, le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.

Droit de préemption du locataire

En cas de congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement :

• Le congé doit mentionner le prix de vente et les conditions de la transaction.
• Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter l’offre.
• En cas de refus ou de silence, le bailleur peut vendre à un tiers, mais pas à des conditions plus avantageuses.

Perte d’opportunité patrimoniale

Un congé mal rédigé ou mal anticipé peut compromettre :

• Une vente programmée (notamment si le bien devait être vendu libre de toute occupation).
• Une mutation fiscale (ex. : passage en location meublée ou en LMNP).
• Une réorientation stratégique (ex. : reprise pour loger un proche ou rénover le bien).

Modèle de lettre de congé donné par le bailleur

[Nom, prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[Téléphone / Email]

À [Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Congé pour [motif] – Location située au [adresse du bien loué]

Madame, Monsieur,

Je vous informe par la présente de ma décision de ne pas renouveler le bail portant sur le logement que vous occupez situé au [adresse complète du bien], signé le [date de signature du bail], et dont l’échéance est prévue le [date de fin du bail].

Conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour le motif suivant : **[choisir le motif ci-dessous]**.

1. **Reprise du logement** : Je souhaite reprendre ce logement afin d’y habiter personnellement / d’y loger [préciser le lien de parenté et l’identité du bénéficiaire].

2. **Vente du logement** : Je souhaite vendre ce bien. Vous bénéficiez d’un droit de préemption. Vous trouverez ci-joint les conditions de la vente (prix, modalités, etc.). Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de ce courrier pour faire connaître votre décision.

3. **Motif légitime et sérieux** : [Expliquer clairement le motif, par exemple : impayés de loyers répétés, troubles de voisinage, etc.].

Ce congé respecte le délai légal de préavis de six mois avant l’échéance du bail. Vous êtes donc tenu(e) de libérer les lieux au plus tard le [date de fin du bail].

Je reste à votre disposition pour convenir des modalités de sortie et de l’état des lieux.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pièces jointes :
– Justificatif du motif (si nécessaire)
– Conditions de vente (si congé pour vente)

Quels sont les risques si le congé bailleur n’est pas conforme ?

Donner congé à son locataire est une démarche encadrée par la loi. Si le congé ne respecte pas les conditions de forme, de délai ou de fond, le bailleur s’expose à des sanctions juridiques, financières et patrimoniales. Voici les principaux risques à connaître :

Nullité du congé

Le premier risque est la nullité pure et simple du congé. Cela signifie que :

• Le bail est automatiquement reconduit pour une nouvelle durée (généralement 3 ans pour une location vide).
• Le locataire peut rester dans les lieux, et le bailleur perd la possibilité de vendre ou de reprendre son bien à court terme.

Exemple : un congé envoyé seulement 4 mois avant la fin du bail est considéré comme tardif et donc invalide.

Contestation judiciaire par le locataire

Un locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour contester un congé :

• S’il estime que le motif est faux ou frauduleux (ex. : congé pour reprise suivi d’une mise en location à un tiers).
• S’il appartient à une catégorie protégée (âge, ressources) et que le bailleur n’a pas proposé de relogement.
• S’il n’a pas reçu le congé dans les formes légales (lettre recommandée, acte d’huissier…).

Le juge peut alors annuler le congé, voire condamner le bailleur à verser des dommages et intérêts.

Perte d’opportunité patrimoniale

Un congé mal rédigé ou mal anticipé peut compromettre :

• Une vente programmée (notamment si le bien devait être vendu libre de toute occupation).
• Une mutation fiscale (ex. : passage en location meublée ou en LMNP).
• Une réorientation stratégique (ex. : reprise pour loger un proche ou rénover le bien).

Les enjeux patrimoniaux du congé bailleur

Au-delà de sa dimension juridique, le congé bailleur est un véritable levier patrimonial. Bien utilisé, il permet au propriétaire d’optimiser la gestion de son bien, d’adapter sa stratégie immobilière à l’évolution du marché ou de ses objectifs personnels. Voici les principaux enjeux à considérer :

Valorisation du bien immobilier

Donner congé à un locataire peut permettre de :

• Réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique ou le confort du logement.
• Changer de régime locatif (passer d’une location nue à une location meublée ou saisonnière).
• Repositionner le bien sur le marché à un loyer plus adapté à la demande locale.

Optimisation fiscale

Le congé bailleur peut s’inscrire dans une logique fiscale :

• Préparer une vente dans un contexte favorable (plus-value, fin d’un dispositif fiscal).
• Basculer vers un régime plus avantageux (LMNP, déficit foncier, Denormandie…).
• Réduire la fiscalité successorale en réorganisant la détention du bien (donation, démembrement…).

Le congé bailleur, une décision stratégique

Le congé bailleur n’est pas qu’un acte juridique : c’est une opportunité de repositionner votre bien, d’optimiser votre fiscalité, ou de réorienter votre stratégie immobilière. Lorsqu’il est bien préparé et juridiquement sécurisé, il devient un outil puissant de valorisation patrimoniale, notamment dans des contextes de vente, de rénovation ou de changement de régime locatif.

Mais cette démarche ne s’improvise pas. Elle nécessite une analyse fine du marché, une maîtrise des règles légales, et une vision claire de vos objectifs patrimoniaux.

Chez Corneille Patrimoine, nous vous accompagnons dans chaque étape de cette réflexion, en vous proposant des solutions sur mesure, adaptées à votre profil d’investisseur et aux opportunités du moment.

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