LMNP ou location nu : comment faire le bon choix ?

LMNP ou location nu ?

La décision de louer un logement meublé ou non meublé est une question importante pour les propriétaires. Chaque option présente des avantages distincts qui peuvent influencer votre choix en fonction de vos objectifs et du marché immobilier actuel.

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Location nue ou location meublée : les différences

La location immobilière en France se décline en deux grandes catégories : la location nue et la location meublée. Chacune présente des caractéristiques et des réglementations spécifiques qui peuvent influencer la décision des investisseurs.

La location nue, souvent appelée location vide, est une formule où le logement est loué sans meubles. Cela signifie que le locataire doit apporter ses propres meubles et équipements. D’un autre côté, la location meublée implique que le logement est loué avec tout l’équipement nécessaire pour y vivre confortablement dès l’emménagement. La loi française exige qu’un logement meublé contienne au minimum certains éléments de mobilier et d’équipement, comme un lit, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel de cuisson, etc.

Mais les différences ne s’arrêtent pas là. Elles s’étendent également aux aspects juridiques et fiscaux.

La fiscalité

La location nue, où le bien est loué sans meubles, est soumise à la catégorie des revenus fonciers. Dans ce régime, les propriétaires bénéficient d‘un abattement forfaitaire de 30% pour les charges liées à la propriété, représentant les frais de gestion et d’entretien, sans avoir à justifier les dépenses réelles. Cela simplifie la déclaration fiscale mais peut limiter les déductions pour ceux qui ont des charges supérieures à l’abattement.

D’autre part, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et les revenus sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce statut permet aux propriétaires de déduire toutes les charges réelles liées à l’activité de location, ainsi que d’amortir le coût du bien et des meubles. Cela peut conduire à une imposition réduite, voire nulle, grâce à l’amortissement comptable, surtout si l’on opte pour le régime réel d’imposition plutôt que le régime micro-BIC, qui offre un abattement de 50% sans possibilité d’amortissement.

La durée du bail

Selon la loi française, la durée minimale d’un bail pour une location nue est de trois ans lorsqu’il s’agit d’un bailleur privé. Cette durée s’étend à six ans si le propriétaire est une personne morale, comme une société civile immobilière (SCI) familiale.

La durée du bail pour une location meublée est généralement plus courte, fixée à un an, renouvelable par tacite reconduction. Pour les étudiants, cette durée peut être réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique.

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La gestion

La gestion locative est un processus clé pour les propriétaires qui louent leurs biens immobiliers, qu’ils soient nus ou meublés. Elle englobe une multitude de tâches, allant de la recherche de locataires à la perception des loyers, en passant par la maintenance et les réparations nécessaires, ainsi que le respect des obligations légales et contractuelles. En pratique, la gestion locative peut être assurée par le propriétaire lui-même ou confiée à une agence immobilière.

La location meublée peut nécessiter une gestion plus active, avec des contrats de bail plus courts et la nécessité de fournir et entretenir le mobilier.

La rentabilité

La différence de rentabilité entre une location nue et une location meublée peut être significative, influencée par divers facteurs fiscaux et opérationnels.

En général, la location meublée offre une rentabilité locative brute plus élevée, avec des taux moyens de 8 à 12 %, comparativement à 4 % à 6 % pour une location nue. Cela s’explique en partie par la possibilité de déduire toutes les charges liées à l’activité et un amortissement comptable en location meublée, ce qui peut réduire considérablement l’imposition.

De plus, le régime fiscal de la location meublée permet souvent de bénéficier d’un abattement de 50 % sous le régime micro, contrairement à 30 % pour la location nue.

Comment passer de la location nue à la location meublée ?

La transition d’une location nue à une location meublée peut être une décision stratégique pour les propriétaires cherchant à optimiser leur rendement locatif. Ce processus, bien que simple en apparence, nécessite une compréhension claire des implications juridiques et fiscales, ainsi qu’une préparation minutieuse pour assurer une conversion réussie.

 Vérification de la conformité avec le règlement de copropriété

Avant toute chose, il est essentiel de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée. Cela est particulièrement important pour la location meublée longue durée, car bien que les restrictions soient plus fréquentes pour les locations de courte durée comme Airbnb, il convient de s’assurer qu’aucune règle ne s’oppose à votre projet.

 Meubler le logement selon les critères légaux

Le décret n° 2015-981 définit les éléments de mobilier indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Il s’agit notamment d’une literie complète, d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, et de plaques de cuisson. Ces critères doivent être respectés pour éviter tout litige ou non-conformité.

 Accord avec le locataire actuel ou attente d’un renouvellement de bail

Si un locataire est déjà en place, il est possible de négocier avec lui pour établir un nouveau bail meublé. Sinon, il faudra attendre son départ ou un renouvellement de bail pour effectuer la transformation.

 Déclaration d’activité et choix du régime fiscal

La conversion en location meublée nécessite une déclaration d’activité au greffe du tribunal de commerce. De plus, il faut opter pour le régime réel d’imposition pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la location meublée.

 Signature d’un nouveau bail

Une fois les étapes précédentes complétées, un nouveau bail conforme aux normes de la location meublée doit être signé. Cela officialise la transition et permet de débuter l’activité de location meublée.

LMNP ou location nue : notre avis

Choisir entre une location meublée et une location nue dépend de plusieurs facteurs, notamment la flexibilité du bail, les obligations légales, la fiscalité, et les préférences personnelles.

Pour les investisseurs, la location meublée peut permettre de demander des loyers plus élevés en raison des meubles et équipements fournis, mais cela implique aussi des investissements initiaux plus importants et des coûts de maintenance potentiels.

Sur le plan fiscal, les revenus issus de la location meublée sont généralement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui peuvent offrir certains avantages fiscaux par rapport aux revenus fonciers de la location nue.

Il est essentiel de se renseigner sur les réglementations locales et les implications fiscales avant de prendre une décision. Pour une analyse plus approfondie des différences entre ces deux types de location, contactez nous !

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