Top 5 des pièges à éviter pour un investissement à fort potentiel locatif

Vous souhaitez acheter dans l’ancien ? Corneille Patrimoine vous présente les pièges à éviter pour réaliser un investissement locatif de qualité.

A ce jour en France, de nombreux dispositifs fiscaux sont mis en vigueur. Que ce soit pour profiter d’une réduction d’impôt ou encore d’une déduction de vos revenus, il y en a pour toutes les situations. Nous pouvons citer la Loi Pinel dans l’ancien, la Loi Denormandie, le dispositif du Déficit Foncier, la Loi Malraux ou encore celle des Monuments Historiques. Cependant, un grand nombre de pièges restent à éviter lorsque qu’on souhaite acheter dans l’ancien et profiter d’un avantage fiscal.

Voyons ensemble à quoi ces derniers correspondent, afin de vous éviter une mauvaise surprise !

Acheter dans l’ancien les pièges à éviter : La Loi Pinel dans l’ancien

Contrairement aux idées reçues, la loi Pinel ne s’exerce pas uniquement dans un investissement dans le neuf. En effet, la loi Pinel permet également d’investir dans l’immobilier ancien réhabilité.

A noter que la réduction d’impôt Pinel rentre dans la niche fiscale plafonné à 10 000 € chaque année.

Afin qu’un bien ancien soit éligible à la Loi Pinel, il est nécessaire de :

• rénover un logement indécent en vue de sa réhabilitation (critères travaux bien précis)
• répondre aux dernières normes énergétiques (critères travaux bien précis)
• le mettre en location nue pendant au moins 6 ans en respectant des plafonds de loyer et de revenus du locataire
• qu’il soit loué dans les 12 mois maximum après la livraison
• qu’il se situe dans une zone éligible à la Loi Pinel

Cependant, il y a un piège à éviter ! Deux montages différents sont, en effet, possibles lorsqu’on souhaite investir dans l’ancien et profiter de l’avantage fiscal du Pinel :

• Pinel Ancien
• Pinel optimisé au Déficit Foncier

QUEL EST LE MONTAGE LE PLUS ADAPTE A VOTRE SITUATION ?

Pinel Ancien

Investir dans un bien éligible au Pinel Ancien, c’est acquérir à titre onéreux un logement indécent en vue de sa réhabilitation. L’avantage fiscal, au même titre que les frais d’acquisition, se portent sur le coût total (foncier + travaux parties privatives et communes) du projet, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m².

La loi oblige le constructeur à souscrire à diverses garanties telles que la garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement…

Pinel optimisé au Déficit Foncier

Investir dans un bien éligible au Pinel optimisé au Déficit Foncier, c’est acquérir à titre onéreux un logement indécent en vue de sa réhabilitation. L’avantage fiscal, au même titre que les frais d’acquisition, ne portent pas sur le coût global (foncier + travaux parties privatives et communes) du projet. Ils se portent désormais seulement sur le foncier et le montant travaux parties privatives de l’appartement, toujours dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m².

En supplément de cet avantage, le montant des travaux parties communes sera lui déductible de vos revenus fonciers pendant 10 années. De plus, vous avez la possibilité de réduire votre revenu global de 10 700 € maximum chaque année avec ce montant travaux. L’impact fiscal se veut donc immédiat dans ce cas.

A contrario du Pinel Ancien, le constructeur d’un Pinel optimisé au Déficit Foncier aura besoin de moins de garantie. Cependant, nombreux sont ceux qui souscrivent à un CPI (Contrat de Promotion Immobilière) afin de palier à cette différence.

Acheter dans l’ancien les pièges à éviter : La Loi Denormandie

La loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et durera jusqu’au 31 décembre 2022. Elle s’inspire grandement de la loi Pinel ancien mais elle s’applique à des villes non éligibles au dispositif Pinel. Elle a pour objectif d’accélérer la rénovation des logements anciens qui se trouvent dans les centres-villes.

La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel. En somme, la loi Denormandie est un supplément de la loi Pinel.

Ici, le montant des travaux doit représenter un minimum de 25% du prix de l’appartement. Une fois le bien rénové, le propriétaire doit s’engager à louer son bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans comme pour la loi Pinel.

Cette nouvelle loi prévoit un total de 222 villes de tailles moyennes non éligibles à la loi Pinel. On y retrouve par exemple des villes comme Limoges, Avignon ou encore Poitiers. Toutes ces villes suivent un plan action cœur de ville. Depuis le 1er janvier 2020, de nouvelles villes sont éligibles au dispositif Denormandie.

Il est important de sélectionner une ville qui bénéficie d’une forte demande locative afin de limiter le risque locatif. En effet, ces villes n’étant pas de base éligible au dispositif Pinel cela accroît le risque locatif. Le piège à éviter est ainsi de ne pas se faire trop séduire par l’avantage fiscal apporté au détriment de l’emplacement du projet. Les biens éligibles à la Loi Denormandie sont en effet plus risqué en termes de revente et de demande locative. 

Acheter dans l’ancien les pièges à éviter : Le dispositif du Déficit Foncier

Le dispositif du Déficit Foncier relève du droit commun, de fait il ne rentre pas dans le calcul des niches fiscales. Ce dernier permet de réduire votre impôt inhérent à vos revenus fonciers, mais aussi de diminuer, si vous le souhaitez votre revenu global imposable dans la limite de 10 700 €.

Afin de profiter de cet avantage fiscal, le process est très simple : L’investisseur achète un bien immobilier dans l’ancien, il réalise des travaux et le met en location nue durant 3 ans. Grâce à cela, il vous permet de disposer de trois avantages fiscaux :

• économie d’impôt sur l’IR (Impôt sur le Revenu : 11%, 30%, 41%, 45%)
• économie d’impôt sur les PS (Prélèvement Sociaux : 17,2%)
• déduction sur le revenu global de 10 700 € (seulement possible l’année des travaux)

De fait, pour investisseur imposé à 30%, son économie d’impôt globale sera de 47,2% du montant des travaux. Ainsi, pour un montant travaux de 100 000 €, l’investisseur pourra réaliser une économie d’impôt de 47 200 € sur ses revenus fonciers, puisqu’il déduire les 100 000 € de travaux sur ses revenus fonciers.

Attention, piège à éviter : Si vous souhaitez disposer de 47 200 € d’économie d’impôt, cela est possible seulement si vous n’optez pas pour la déduction de revenu global. En effet, si vous déduisez 10 700 € de votre revenu global, les 47,2% seront calculés sur 89 300 €, vous profiterez ainsi de 42 150 € d’économie d’impôt sur vos revenus fonciers.

Acheter dans l’ancien les pièges à éviter : La Loi Malraux

La Loi Malraux est une loi de défiscalisation permettant aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt plus conséquente que la Loi Pinel. Cela est possible pour toute personne qui souhaite participer à la rénovation du patrimoine français.

Afin que le bien soit éligible, il est nécessaire qu’il se situe dans un secteur sauvegardé tels que :

• Sites Patrimoniaux Remarquables ou ex-secteur sauvegardés (SPR),
• Quartier Ancien Dégradé à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique,
• Quartiers dégradés conventionnés dit « NPNRU ».

Le principe de cette Loi est simple, investir dans un bien ancien situé dans un des ces secteurs, réaliser des travaux et le mettre en location pendant 9 années consécutives. En investissant dans un bien tel, votre impôt sera réduit de 22% ou 30% du montant des travaux.

A noter que la rénovation sera supervisée par les ABF (Architectes des Bâtiments de France) afin de conserver au bien le caractère architectural exceptionnel.

Piège à éviter : il existe deux montages différents pour les Malraux, à savoir, la VIR (Ventre d’Immeuble à Rénover) et l’ASL (Association Syndicale Libre).

QUELLE EST LA DIFFERENCE ENTRE VIR ET ASL ?

Acheter dans l’ancien les pièges à éviter : La Loi Monuments Historiques

La Loi Monuments Historiques a été mise en place afin de conserver le patrimoine historique français, en le rénovant. Au même titre que la Loi Malraux, les travaux devront être supervisés par un ABF.

Afin de bénéficier d’un avantage fiscal vous devrez : investir dans un bien classé ou inscrit à l’inventaire Monument Historique, et le rénover intégralement. Ici, il n’y a pas d’obligation de mise en location, mais plutôt de détention. En effet, il vous est nécessaire pour profiter de l’avantage de le détenir minimum 15 ans. En contrepartie, le montant des travaux éligibles viendra en déduction de votre revenu global imposable. A contrario de la Loi Malraux, il n’y a pas de plafond au niveau du montant des travaux.

Piège à éviter : Si vous investissez dans un bien éligible au Monument Historique, et que vous ne souhaitez pas l’ouvrir au public, vous serez plafonné à 200 000 € pour votre déduction de votre revenu global imposable.

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