Quel dispositif de défiscalisation choisir ?

dispositif fiscal immobilier-

Un investissement sûr et rentable sur le long terme, comment faire ?

Avec un climat d’investissement favorable et des dispositifs de défiscalisations intéressants, vous avez la possibilité d’investir facilement.

Toutefois, comment investir ? Quel dispositif fiscal immobilier choisir ?

Nos experts en gestion de patrimoine, spécialisés dans l’immobilier vous apportent les réponses à ces questions à travers cet article. N’hésitez pas à contacter Corneille Patrimoine pour en savoir plus.

Si les dispositifs d’investissements sont intéressants, il est primordial de définir votre situation patrimoniale en amont et vos besoins avec des experts de l’investissement immobilier.

Défiscalisation dans le neuf

• La loi Pinel

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, mise en place en 2014, vous devez investir obligatoirement dans un logement neuf. Les logements neufs sont aussi appelés investissement en VEFA Vente en Etat Futur d’Achèvement.

Mise en place pour favoriser la constructions dans les secteurs ou l’on manque de logements, la loi Pinel est seulement possibles dans ces villes. En effet, créée pour pallier aux zones tendues dans les grandes villes, la loi Pinel se découpe en zone géographiques,  de A bis à B1.

Ainsi, en fonction de votre zone d’investissement, vous devrez respecter des plafonds de loyers et de revenus du locataire. Autre avantage, les frais de notaire sont moins élevés qu’un investissement dans l’ancien. Ils s’élèvent à 2% au lieu de 8% dans l’ancien.

Outre un aspect patrimonial, investir en Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt de 2% du montant d’acquisition pendant 9 ans puis 1% de la 10^ème à la 12^ème année.

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• Les avantages fiscaux d’une défiscalisation Pinel

En contrepartie d’un engagement de location de 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 2% du montant d’acquisition chaque année pendant cette période.

A la fin de la 6ème année, vous avez la possibilité de prolonger ce dispositif sur une 2ème période de 3 ans. Ainsi, sur 9 ans, vous aurez profité de 18% de réduction d’impôt.

De la même façon, à la fin de la 9ème année, vous pouvez à nouveau prolonger le dispositif Pinel de 3 ans, mais avec une réduction d’impôt moindre, 1%/ an.

De cette manière, vous aurez bénéficier en 12 ans  de 21% de réduction d’impôt.

Exemple d’investissement loi Pinel :

• Prix d’achat: 250 000€
• Frais de notaire: 6 250€
• Une réduction d’impôt annuelle : 5 225€
• La réduction d’impôt sur 6 ans: 31 350€
• Réduction d’impôt sur 9 ans: 47 025€
• Réduction d’impôt sur 12 ans: 7 837€

Avant de percevoir cet avantage fiscal, il faut respecter quelques conditions.

Vous devez respecter un plafond de loyer et de revenus du locataire.

Aussi, pour chaque investisseur, le dispositif est limité à 2 logements par an. Le montant maximal pris en considération dans le calcul de la réduction fiscale est de 300 000€ par appartement.

Enfin, la défiscalisation est plafonnée à 5.500€/m².

Défiscalisation dans l’ancien

• La loi Malraux

La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant. En effet, cette loi, reconnue d’utilité publique, a pour but d’octroyer des réductions d’impôts à travers des travaux de rénovation. En permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt, ils préservent l’architecture et le patrimoine de notre pays. Il existe deux types de montage juridique pour réaliser un investissement Malraux : la VIR et l’ASL.

Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut :

• Acquérir un bien situé dans un secteur sauvegardé,
• Rénover l’ensemble de l’immeuble : parties communes et privatives
• Le mettre en location nue durant 9 ans minimum.

En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% de l’enveloppe travaux dans la limite de 400 000€ à répartir sur 4 années consécutives.

Ce dispositif s’inscrit dans une démarche de valorisation et de préservation du patrimoine immobilier français. Ainsi, investir via la Loi Malraux va permettre aux investisseurs de développer leur patrimoine tout en réalisant un investissement immobilier locatif rentable et de prestige. En effet, le dispositif n’est pas soumis aux plafonnements des loyers. De plus, la réduction d’impôt ne rentre pas dans le montant des niches fiscales.

Aussi, il est important de noter que les appartements éligibles à la loi Malraux sont généralement au cœur des centres-villes.

Ainsi, ces biens se valoriseront dans le temps plus rapidement qu’un investissement en périphérie. En effet, la demande de logement est particulièrement importante et l’offre trop insuffisante. De fait, ce phénomène fait augmenter la demande locative dans les villes dynamique et également la valeur de votre bien.

• Le Déficit Foncier

Le principe du Déficit Foncier est d’acquérir un bien ancien à rénover. L’investisseur pourra bénéficier d’une déduction de 100% des travaux de rénovation de ses revenus fonciers, sans plafond. De plus, si vous n’avez pas consommé toute l’enveloppe travaux sur l’année N, vous pouvez reporter l’excédent sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Ainsi, vous bénéficiez d’un double avantage fiscal :

• sur votre impôt sur le revenu
• sur les prélèvements sociaux ( 17.2%)

De fait, on constate que ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs supportant des revenus fonciers issus de différentes locations.

La réduction d’impôt ne rentre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an contrairement à certaines lois mises en place dans le neuf. Autre avantage, la défiscalisation est immédiate, contrairement à l’immobilier neuf ou vous devez attendre l’année de livraison.

 Outre une très forte optimisation fiscale, ce mécanisme permet d’investir sur des biens en hyper centre-ville se valorisant sur le long terme. Ce type d’investissement mêle donc un  investissement fiscal et également une opération patrimoniale de qualité. De plus, l’investisseur profite de la rénovation entière du bâtiment, parties communes et parties privatives. Cette rénovation va vous permettre une garantie de travaux de copropriété durant de nombreuses années.

•La loi Denormandie

Ce dispositif a été mis en place pour inciter à la rénovation des logements anciens situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Ainsi, en investissant en loi Denormandie, vous profitez d’un avantage fiscal et d’une rentabilité locative plus importante que dans certaines villes.

Toutefois, il faut veiller à choisir une ville où la demande locative y est conséquente. En effet, si vous réalisez un investissement via la loi Denormandie et que votre logement reste vacant plus de 12 mois dans l’année, l’administration fiscale est en droit de vous réclamer la réduction d’impôt.

De fait, l’expertise de nos conseillers est primordial pour un investissement rentable sur le long terme. 

Depuis le 1er janvier 2020, la loi Denormandie n’intervient pas seulement aux centres-villes mais s’étend à l’ensemble du territoire de 222 communes labélisées “Cœur de ville”. Les travaux entrepris doivent améliorer la performance énergétique du logement et permettre sa modernisation. La réalisation de ces travaux donne droit à l’avantage fiscal de la loi Denormandie.

Le dispositif Denormandie comme la loi Pinel est soumis au mécanisme du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.

Similaire au dispositif Pinel, la loi Denormandie offre aux investisseurs une réduction d’impôt de 2% du prix d’acquisition pendant 9 ans dans la limite maximale de 300.000 euros.

Pour être éligible à ce dispositif, il faut toutefois que les travaux de rénovation s’élèvent au moins à 25% du coût total de l’investissement et répondent aux critères exigés par la loi Denormandie à savoir : 

• Rénovation énergétique
• Travaux de modernisation

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