Les 10 points à négocier pour souscrire à un bon prêt immobilier

Lorsque vous souhaitez investir dans un bien, et que vous le faite financer par une banque, de nombreux points sont à négocier pour un prêt immobilier. En effet, que ce soit le taux, le montant ou encore les assurances, divers éléments sont à prendre en compte.

Corneille Patrimoine vous aide à mieux négocier votre crédit immobilier, à travers une multitude d’astuce.

1 er point à négocier pour un prêt immobilier : Un crédit maîtrisé

Même si les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont historiquement bas, il faut savoir négocier au mieux son crédit pour pouvoir optimiser son investissement.

Voici 10 arguments sur lesquels vous appuyer lors de la négociation de votre crédit afin d’obtenir le meilleur taux en pays savoyard. En effet, chaque banque fonctionne de manière différente, c’est pourquoi il est important d’aller voir plusieurs banques et de les mettre en concurrence. En mettant les différents banquiers dans cette situation, cela ne fera, ainsi, que baisser le taux de votre offre de prêt.

2ème point : un taux d’endettement faible

Le taux d’endettement est un calcul qui prend en compte vos charges en division avec vos revenus net. Il faut ensuite multiplier ce ratio par 100 pour obtenir votre pourcentage de risque d’endettement.

Pour se baser sur un ordre d’échelle, lorsque votre taux d’endettement est situé entre 10% et 15%, votre capacité d’épargne est excellente. Cependant, à partir de 33% d’endettement, il est bien plus rare qu’une banque accepte de vous accorder un prêt. Ceci est la conséquence des restrictions imposées par la loi Neiertz.

3ème point à négocier pour un prêt immobilier : Le « reste à vivre » 

En d’autres termes, votre reste, à vivre est simplement la somme qu’il vous reste après le paiement de votre mensualité de crédit.

Les banques assurent un montant approximatif de 400€ au ménage après le remboursement de l’ensemble des crédits, des loyers éventuels, et de l’impôt sur le revenu du ménage (ajoutez 150 euros par personne à charge).Certaines banques, plus exigeantes, exigent un seuil minimum de 600 euros. Cela dépend principalement du profil de risque de l’emprunteur.

Chaque banque possède son niveau d‘exigence, il est donc primordial de voir plusieurs banques avant de contracter un crédit.

Si vous possédez un patrimoine important ou percevez un revenu élevé, c’est un argument que vous devez évidemment valoriser. Plus largement, il est conseillé de mettre en avant, et de façon quantifié, l’ensemble des revenus du ménage.

4ème point : L’apport personnel 

En général, les banques demandent un apport personne de 10% de la somme emprunté. Néanmoins, si vous avez un apport personnel atteignant 20 % à 30% de la somme empruntée, vous pourrez obtenir un taux encore plus avantageux. En somme, plus l’apport est important plus vos pouvoirs de négociations sont grands, vous pouvez ainsi obtenir un taux plus intéressant.

À l’inverse, si vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant, d’autres sources financières existent pour financer votre apport. Vous pouvez obtenir un prêt auprès de vos proches. Ou encore, compter sur certaines de vos primes ou obtenir un prêt à taux zéro pour votre achat dans l’immobilier neuf.

À noter que, pour un investissement immobilier locatif, nous vous conseillons dans la plus grande partie des cas un achat sans apport. En effet, 80% de nos clients investissent aujourd’hui grâce à des prêts dits à « 110% », c’est-à-dire frais de notaire compris dans le prêt.

5ème point : Bonne gestion des comptes

Avant toute chose, la banque vous demandera vos trois derniers relevés mensuels de vos comptes.
En effet, pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier, veillez à avoir une gestion de compte irréprochable lors des mois précédents la demande de prêt.

Points à négocier pour un prêt immobilier – Autrement dit, il faut absolument que votre compte ne contienne ni crédit à la consommation, ni découvert, ni dépenses inconsidérées et ni incident de paiement. Grâce à une tenue de compte rigoureuse, la banque sera moins exigeante et vous pourrez négocier plus facilement votre taux.

Cependant, si vous présentez une quelconque irrégularité sur vos relevés, il est conseillé de reporter votre demande de prêt plutôt que de risquer d’obtenir un taux moins avantageux.

6ème point à négocier pour un prêt immobilier : IRA

Dans certaines situations, il peut être plus judicieux de rembourser le prêt par anticipation. C’est pourquoi il existe des intérêts de remboursement anticipé, communément appelée IRA. Ceux-ci représentent 3% du capital restant dû et sont plafonnés à 6 mois maximum. Cependant, si vous ne pensez pas en avoir besoin, vous avez le droit de les refuser pour économiser de l’argent.

7ème point : Utiliser chaque option en cas d’imprévu

Chaque banque propose des options afin d’adapter au mieux ses mensualités en fonction des aléas du quotidien. De fait, il est important de sélectionner les deux options suivantes en prévention. Cependant, si vous ne pensez pas en avoir besoin, vous avez le droit de les refuser pour économiser de l’argent.

Ajustements des mensualités

En fonction de votre situation professionnelle et personnelle, les choses changent souvent pendant la durée de votre prêt. Les aléas existent souvent, surtout sur une période de 15 ans (période moyenne), qu’elles soient à la baisse ou à la hausse. Vous pouvez donc demander à votre banque la possibilité d’ajuster vos mensualités en fonction de vos revenus. À mesure que vos revenus augmentent, vous pouvez augmenter vos mensualités pour rembourser plus rapidement. En revanche, s’ils réduisent, elles peuvent être complètement abaissées.

Arrêt des mensualités

Vous pouvez également suspendre les versements échelonnés en cas d’aléas majeur. Cette option, est nommée « report d’échéances » ou « stop échéance », est idéale pour les coups durs. Si vous hésitez encore pour souscrire à un prêt, n’attendez plus, tout es adaptable !

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8ème point phare : prêtez attention aux assurances !

Éviter les assurances collectives

L’assurance collective est une assurance groupe dans laquelle une institution financière négocie en amont des taux, avec une compagnie d’assurance au nom d’un client. Ces contrats regroupent le risque de tous les emprunteurs, de fait, les emprunteurs à faible risque indemnisent les emprunteurs à haut risque.

Le coût des assurances collectives proposées par les banques fluctue généralement d’environ 0,40 %, ce qui représente un coût particulièrement important. En effet, les taux d’intérêt ayant baissé, les banques profite souvent de la situation pour vous faire souscrire à une assurance très onéreuse. Par conséquent, il est fortement recommandé de vérifier le taux d’assurance établis dans chaque proposition d’offre de prêt.

Comparateur d’assurances

Corneille Patrimoine offre la possibilité de comparer un grand nombre d’assureurs et de sélectionner la meilleure offre d’assurance, que le prêt soit en cours ou pas encore commencé. Si vous souhaitez négocier une assurance, n’hésitez pas à nous contacter, nous faisons jouer la concurrence !

9ème point : attention aux frais de bancaires !

Frais de garantie

Les frais de garantie protègent la banque en tant qu’établissement de crédit, au cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser l’acompte. Ainsi, cette garantie est à verser au prêteur en cas de problème financier ou autre problème. Différent de l’assurance emprunteur qui couvre votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

De nombreuses banques, très souvent, préfèrent disposer d’une garantie hypothécaire pour leur client, sans possibilité de négocier. Il peuvent aussi demander une caution mais cela est moins courant. Aussi, il est judicieux de bien vérifier le TAEG, correspondant au taux annuel effectif global.

Frais de dossier

Points à négocier pour un prêt immobilier – Le montant des frais de dossier est basé sur le coût du prêt. Généralement, ils varient entre 0,5 et 1,5 % du montant total du prêt. Cependant, la plupart des banques imposent un montant minimum et/ou maximum. Par exemple, certains établissements bancaires proposent des frais de gestion de 500 €, 900 €, ou 2 000 € pour un même prêt de 200 000 €. Aucune règle n’a été établie pour fixer le niveau de ces frais de dossier. Par conséquent, chaque banque est libre de déterminer la hauteur idéale.

Néanmoins, il existe une certaine homogénéité au niveau des banques traditionnelles. Ces frais varient en moyenne entre 0,80 % et 1,20 % du montant emprunté. Dans de nombreux cas, des montants minimum et maximum sont fixés pour éviter des frais élevés lors de l’emprunt de  sommes d’argent importantes. De ce fait, il est important de négocier le prix de ces derniers, vous permettant d’économiser minimum 20%  de leur marge.

En règle générale, vous devrez régler les frais de gestion lors de votre première mensualité. Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez régler ces derniers grâce à un apport personnel. A vous de trouver ce qui vous convient le mieux et de signer un contrat avec une banque.

10ème point à négocier pour un prêt immobilier : Votre profil

L’objectif de chaque banque est de gagner des clients. En ce qui concerne l’accord d’un crédit immobilier, les banques ont le désir d’attirer des clients à fort potentiel. Ainsi, elles espèrent qu’ils confieront leur épargne et consommeront d’autres produits bancaires.

Bien que la plupart des banques apprécient les primo-accédants de moins de 36 ans, là aussi chaque établissement possède sa propre politique. Il est donc essentiel de consulter plusieurs banques avant de se lancer.

Points à négocier pour un prêt immobilier – Les banques regardent plusieurs facteurs avant de vous octroyer un prêt. Dans un premier temps être titulaire d’un CDI est plus avantageux qu’un CDD. De plus, la durée du CDI est un facteur que les banques regardent énormément. Ainsi, la banque vérifiera si vous exercez le même métier depuis plus de 3 ans sans interruption.

BONUS : Notre conseil

Il est indispensable de consulter plusieurs établissements bancaires avant de souscrire votre crédit immobilier. Négociez au mieux en faisant valoir les offres de la concurrence. Enfin, soulignez l’intérêt de votre profil financier sur le long terme.

Points à négocier pour un prêt immobilier – Vous pouvez également jouer sur la souscription de l’assurance habitation. En effet, n’hésitez pas à consulter votre banque pour négocier au mieux votre crédit immobilier.

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