Tout savoir pour un investissement immobilier réussi !

Faut il investir dans l’immobilier ? La réponse est oui !

Investir dans l’immobilier permet de :

• Se constituer un patrimoine sans apport grâce au crédit
• Réduire son niveau d’imposition grâce à certaines lois fiscales ( loi Pinel, loi Malraux…)
• Préparer votre retraite en se constituant des revenus complémentaires grâce aux loyers

Mais pour être sûre de réussir son investissement, un grand nombre de questions se posent:

• Où investir?
• A quel prix?
• Dans quel dispositif fiscal?
• Doit-on faire un apport?
• Quelle rentabilité espérer?

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Tandis que la rentabilité des placements financiers n’a jamais été aussi faible, 1% pour le livret A, 1.5% pour l’assurance vie, la rentabilité des investissements immobilier demeure très intéressante.

Mais qu’est-ce qu’un bon rendement locatif? Comment l’améliorer grâce à une loi fiscale?

Tandis que l’on peut réaliser un investissement immobilier sans apport, la véritable question est la suivante:

A investissement équivalent, quel sera le capital constitué sur 10 ans entre un placement financier et un bien immobilier?

Il est difficile de répondre à cette question tant les critères seront nombreux et les opérations différentes. En effet, selon vos revenus, votre fiscalité, le budget sera différent et les rentabilités variables. Surtout, chaque investissement est différent et doit être adapté à la situation de chacun.

SIMULATION PERSONNALISEE

Les différents dispositifs pour investir intelligemment

• Investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel

Investir dans l’immobilier avec le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôts très avantageuse chaque année.

Ainsi, en achetant un appartement neuf d’une valeur de 250 000€, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 5 000€/an pendant 9 ans, puis 2 500€ pendant 3 ans. allant jusqu’à 17,5%.

A qui s’adresse la loi Pinel? A tout contribuable dont l’impôt sur le revenu est d’au moins 3 000€.

Comment en bénéficier?

Tout d’abord, vous devez obligatoirement acheter un appartement neuf.

Ensuite, vous devez louer cet appartement pendant au moins 6 ans en respectant un  un plafond des loyers ainsi qu’un plafond de revenus du locataire.

• Investir dans l’immobilier grâce à la loi Malraux

Investir dans l’immobilier via la loi Malraux vous donne accès une défiscalisation de 22 à 30% du montant des travaux selon l’emplacement de l’immeuble. Ainsi, si l’immeuble se trouve dans  une zone protégée, votre réduction d’impôt sera de 30%.  Ce dispositif a pour but de réhabiliter le patrimoine historique Français.

Ainsi, vous aurez accès à des appartements de prestige, en hyper centre ville, dans un quartier classé, à  l’architecture d’époque qui sera rénovée pour bénéficier du confort des normes contemporaines. De plus, vous ne serez pas plafonné au niveau des loyers ce qui permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Vous aurez donc une véritable liberté locative tout en obtenant une forte réduction d’impôt tout cela avec un bien d’exception dans un endroit privilégié.

Enfin, il est important de souligner que ce dispositif est exclus du plafonnement des niches fiscales, d’un montant de 10 000€/an. Vous pouvez donc investir et réduire votre impôt sans crainte.

• Investir dans l’immobilier grâce au dispositif LMNP

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Si ce statut ne permet pas d’obtenir de réductions d’impôts, il permet une non-imposition des loyers pendant plus de 20 ans. Ainsi, à travers cet investissement, vous percevrez une rentabilité immédiate et nette d’impôt.

Pour qu’un bien immobilier soit éligible au statut de loueur meublé non professionnel, l’appartement doit être meublé :

• Une literie comprenant couette et couverture
• Un réfrigérateur ou un congélateur
• Des étagères de rangement
• La vaisselle
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des chaises
• Des plaques de cuissons
• Un four ou un four à micro-ondes
• Des luminaires
• Du matériel d’entretien ménager

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Autre avantage, le statut LMNP constitue le dispositif d’investissement le plus souple et le moins contraignant. En effet, contrairement à la loi Pinel, vous n’avez aucun plafond de loyer à respecter, le locataire n’est soumis à aucun plafond de revenus. Par ailleurs, vous n’avez pas de période de location à respecter, ni d’engagement de conservation, du bien, vous pouvez le revendre dès que vous le souhaitez.

• Investir dans l’immobilier en déficit foncier

Nous venons de voir que l’immobilier est un secteur incontournable pour se constituer un patrimoine, le valoriser et en tirer des revenus. Toutefois, la fiscalité sur les loyers ne cesse d’augmenter au fil des années. Les prélèvements sociaux sont ainsi passé de 8 à 17.2% en 20 ans.

Ainsi, une personne se trouvant dans une Tranche Marginale d’Imposition de 30% est fiscalisée à 47.2% sur les loyers perçus. Quels sont les moyens permettant de limiter cet impôt et ainsi optimiser la rentabilité de ses investissements immobiliers ? 

Le déficit foncier se révèle idéal dans ce cas de figure. Il s’adresse en priorité aux personnes possédant déjà un ou plusieurs biens locatifs. Le principe est d’acheter un appartement et effectuer des travaux. Ces travaux seront alors totalement déductibles de vos revenus fonciers.

Mieux encore, si le montant des travaux dépasse la totalité de vos revenus fonciers, vous pouvez déduire l’excédent pendant 10 ans. C’est un investissement idéal pour les personnes ayant déjà constitué leur patrimoine immobilier et souhaitant réduire leurs impôts fonciers. Cette typologie d’investisseurs bénéficier ainsi d’une double défiscalisation:

• au titre de leur impôt sur le revenu
• au titre des prélèvements sociaux

Les différentes étapes pour réussir son investissement immobilier

• La sélection de la ville

On dit souvent que l’immobilier répond à 3 règles: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

C’est effectivement la base d’un investissement. Mais comment définir un bon emplacement? Quelle ville choisir? Quel quartier?

Tout d’abord, le dynamisme économique d’une ville est primordial pour ce type d’investissement. Plus une ville sera dynamique, plus elle créera des emplois et plus elle attirera de nouveaux habitants qui souhaiteront vivre à proximité de leur lieu de travail. Investir dans une ville qui constitue un bassin d’emplois important est donc gage de réussite.

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• La loi de l’offre et de la demande

Autre élément à observer : l’offre et la demande de logements.

L’immobilier étant soumis au principe de l’offre et de la demande, c’est logiquement que, plus la population augmente, plus la demande sera importante.

L’exode rurale a provoqué une forte augmentation de la population dans les grandes villes, où les opportunités professionnelles sont plus nombreuses. Car c’est le 1er critère au moment de se loger, vivre à proximité de son lieu de travail.

Par conséquent, plus une ville sera porteuse au niveau de l’emplois, plus la demande de logements sera forte. C’est le cas dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Nantes.

Pour répondre à cette forte demande et maîtriser le déséquilibre entre l’offre et la demande, Le gouvernement a mis en place différentes lois fiscales afin d’encourage la construction de logements neufs dans ces villes.

C’est l’objectif de la loi Pinel, votée en 2014, qui permet aux investisseurs d’acheter un appartement neuf et de bénéficier de nombreux avantages: frais de notaire réduits, forte réduction d’impôts…

Également, l’attrait touristique est important lors d’un investissement immobilier. Ainsi, un nouveau type d’investissement immobilier s’est fortement développé ces 10 dernières années: la location meublée courte durée.

En effet, le développement de plateformes telles qu’AIRBNB a encouragé les investisseurs à opter pour cette typologie d’investissement, plus souple et plus rentable.

• L’importance des transports en commun

Un autre élément est devenu essentiel au fil du temps:  la présence de transports. A une époque ou le pouvoir d’achat est au centre des préoccupations, de plus en plus de personnes utilisent les transports en commun au détriment de la voiture. Toutes les études le démontrent, le 1er critère lors du choix d’un logement est le temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail.

Dès lors, plus le quartier bénéficiera de transports en commun, plus il sera demandé, et plus les prix tendront à augmenter. Ainsi, une ville telle que Lyon qui dispose d’un réseau de transport en commun important voit les prix de l’immobilier et les loyers augmenter chaque année. Par ailleurs, dès lors qu’un nouveau moyen de transport arrive dans une ville, on observe une forte hausse des prix de l’immobilier.

Enfin, la population étudiante représente également une réelle opportunité lorsqu’on investi dans l’immobilier locatif. Effectivement, les étudiants représentent une des cibles principales d’un investissement immobilier, notamment via le dispositif LMNP. Ainsi, les villes qui accueillent de nombreux étudiants bénéficient d’un avantage favorable en ce qui concerne l’immobilier locatif.

Pour réussir son investissement immobilier locatif, il faut donc choisir une ville disposant :

• d’un fort dynamisme économique
• d’un réseau de transports en commun efficace
• d’une forte demande étudiante
• d’une croissance démographique

• Les infrastructures

Dans un second temps, la présence des commerces et services au alentours de la résidence est également un critère important. La possibilité d’effectuer ses achats quotidiens sans avoir la nécessité d’être véhiculer va améliorer la qualité de vie de vos locataires et ainsi directement influer positivement sur la demande locative.

Enfin, pour attirer les familles et les étudiants, la proximité des écoles constituera un critère fondamental. Si votre cible locative se tourne vers les étudiants, la proximité des facs est un élément très important et particulièrement avantageux. En effet, la possibilité de rejoindre rapidement et facilement leur lieu d’étude vous assure une forte demande locative. Si votre cible locative s’oriente vers les familles, la proximité des crèches, écoles et collèges sera importante.

Respecter ces  critères vous assurer une forte demande locative et une revente dans les meilleures conditions. Toutefois, pour être encore plus efficace, il sera important de sélectionner l’emplacement selon la typologie de l’appartement sélectionné et typologie de locataire recherchée.  Ainsi, si vous décidez d’investir sur un studio à destination d’étudiants, la proximité des facultés est la priorité, tout comme la proximité des transports en commun, en revanche la proximité de crèches et de collèges n’aura pas d’intérêt.

• La sélection du bien

Une fois les deux étapes précédentes validées, la sélection du bien est l’élément final de votre investissement immobilier. Pour cela, il vous faudra analyser plusieurs critères:

• La surface
• La présence d’un extérieur: balcon, terrasse
• la présence d’un stationnement: parking, garage
• L’étage
• L’exposition….
• Le vis à vis
• La vue

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• Acheter au bon prix

Enfin, l’élément clé de l’investissement réside dans le prix d’achat. En effet, il est absolument primordial d’acheter votre bien immobilier au bon prix.

Prenons l’exemple d’ un investissement via le dispositif Pinel. L’avantage fiscal est très intéressant. Néanmoins, il est important que le prix d’achat ne soit pas décorrélé du marché sous prétexte qu’il donne droit à une réduction d’impôt..

S’il est logique que le prix d’un appartement neuf soit supérieur à un appartement ancien, l’écart de prix doit rester cohérent et ne pas excéder 25%.

Comme vous pouvez le voir, réussir son investissement immobilier requiert un niveau d’expertise important. Tout commence par une analyse exhaustive et personnalisée de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter pour une étude gratuite et personnalisée.

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