Guide de l’achat d’un appartement neuf en Savoie et Haute Savoie

Le guide de l’achat d’un appartement neuf (VEFA) dans le pays de Gex

Depuis de nombreuses années, les prix de l’immobilier dans certaines régions ne cessent d’augmenter, comment expliquer cette hausse continue? L’explication principale de l’inflation des prix de l’immobilier est le déséquilibre entre l’offre et la demande. Ainsi, dans les régions ou l’offre dépasse largement la demande, les vendeurs sont en position de force, ce qui explique le niveau élevé des prix et des loyers. C’est le cas de la région genevoise et de la Haute Savoie, dopée par la proximité de Genève.

L’Etat, bien conscient de cette problématique, souhaite dynamiser la construction de logements neufs dans ces régions,  en particulier dans le pays genevois. C’est la raison pour laquelle de nombreuses villes de Savoie et de Haute Savoie sont éligibles à la loi Pinel.

L’appartement n’étant donc pas encore construit, le choix de l’investissement en loi Pinel et Censi-bouvard se réalise donc sur plan, avec le statut de la Vente en Etat Future d’Achèvement (VEFA).

Ce type de transaction est régie par la loi du 3 janvier 1967 (articles L. 261-1 et s. et R. 261-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation).

Plus précisément l’article 1601-3 du Code Civil explique que
« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.  Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

La VEFA se différencie d’une acquisition immobilière classique  par des étapes spécifiques à respecter. Notre rôle est donc de vous assister à chaque étape de votre acquisition d’un appartement neuf éligible à la loi Pinel dans le pays genevois.

Les 7 étapes essentielles d’une acquisition en VEFA dans le pays genevois

Étape 1 : un choix d’appartement en rapport avec votre profil patrimonial

Comme énoncé dans nos différentes fiches pratiques, Corneille Patrimoine vous propose de sélectionner l’investissement immobilier le plus adapté à votre situation patrimoniale.

Dans un premier temps, nous réaliserons un audit patrimonial. Cet audit nous permet  d’appréhender vos objectifs et votre situation financière et fiscale et permettra de déterminer la meilleure stratégie d’investissement et de répondre à la question suivante :

Quelle solution d’investissement s’avère la plus efficace compte tenu de votre profil et de vos objectifs?

Après avoir déterminé la loi fiscale la plus adaptée à votre situation et le budget correspondant, nous sélectionnons l’appartement le plus adapté et le plus intéressant pour vous.

Grâce à notre indépendance, nous sommes en mesure de vous proposer une large sélection d’appartements sur tout le secteur genevois, que ce soit en Savoie ou Haute Savoie.

Cette étape est fondamentale. Nous ne nous répéterons jamais assez : vous n’achetez pas une loi Pinel, vous achetez un appartement. Celui-ci sera loué puis revendu : l’emplacement, les prestations, les qualités intrinsèques du bien immobilier sont donc primordiales !

Délai :  1 à 2 mois suivant votre disponibilité et les opportunités adaptées à votre profil

Étape 2 : la signature du contrat de réservation

Une fois l’appartement sélectionné, à la différence d’un appartement déjà existant pour lequel vous signez un compromis de vente, vous signez ici un contrat de réservation.

Ce contrat doit être également contresigné par le promoteur. Et, il vous sera vous renvoyé par lettre recommandée. Vous bénéficiez alors d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Pendant ces 10 jours, vous pourrez donc annuler la transaction sans aucun frais.

Le promoteur vous réserve ainsi l’appartement que vous avez choisi, en contrepartie vous devez verser un dépôt de garantie. Il sera consigné sur un compte spécial ouvert au nom de l’investisseur dans une banque ou chez un notaire.

Ce dépôt de garantie vous est restitué si :

• Le promoteur vous informe d’un changement dans le contrat de réservation (modification du prix de vente, des prestations…)
• Vous annulez dans le délai de rétractation
• Vous n’obtenez pas l’offre de crédit

En revanche, si vous souhaitez annuler l’opération alors qu’il n’y a aucune modification sur le contrat de réservation, que vous avez dépassez le délai de rétractation et que vous avez obtenu une offre de crédit, alors le promoteur est en droit de conserver le dépôt de garantie.

Délai : directement suite à la sélection de l’investissement

Étape 3 : Recherche du financement de l’opération en Savoie et haute Savoie

Suite à la signature du contrat de réservation, vous bénéficiez de 60 jours pour trouver une offre de crédit bancaire pour financer cet investissement dans le pays de Gex.

Cette étape est fondamentale dans le succès et la rentabilité de votre opération. En effet, de nombreux éléments sont à optimiser, parmi lesquels :

• Taux d’emprunt
• L’assurance : les conditions
• La garantie : les conditions
• Remboursement anticipé : les conditions
• Frais bancaires
• Intérêts intercalaires

Corneille Patrimoine vous accompagne en vous trouvant les meilleures conditions du marché auprès de ses nombreux partenaires.

Délai : 2 mois suite à la réservation

Étape 4 : le contrat de vente définitif

Lorsque le prêt immobilier a été obtenu et que le projet peut être finalisé chez un notaire, on procède à la signature du contrat de vente définitif.

Ce contrat reprend la description du bien vendu, le prix, les modalités de paiement et de révision éventuelle, les délais de livraison, la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur. C’est à cet instant qu’intervient le 1^erpaiement (échéancier) ainsi que les frais d’acquisition (frais de notaire).

Vous avez la possibilité de vous faire assister de votre notaire, ou de signer directement chez le notaire du vendeur en haute Savoie.

Délai : en moyenne 4 mois suite à la signature du contrat de réservation.

Étape 5 : suivi du chantier

Une fois l’acte définitif signé, les travaux peuvent démarrer ou se poursuivre (s’ils avaient déjà démarré avant votre acquisition).

À chaque avancement du chantier, le promoteur vous demande un pourcentage du prix exigible selon le niveau du chantier.

La banque débloque alors cette somme et vous commencez à rembourser les intérêts intercalaires (que vous pouvez également repousser et commencer à rembourser à la fin des travaux).

Étape 6 : la livraison du bien immobilier neuf en pays genevois

La livraison de l’appartement neuf permet à l’acheteur de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel et de louer l’appartement.

La livraison s’accompagne du dernier règlement au promoteur. Cette étape est primordiale, il est impératif de dresser une liste de réserves  exhaustives, le promoteur dispose d’un délai d’un mois pour lever ces réserves ou utiliser son assurance vices apparents.

Délai : Suivant le délai de livraison, de 2 mois à 12 mois après la signature notaire. J+ 485

Étape 7 : la mise en location du bien en Savoie ou haute Savoie

Corneille Patrimoine vous soulage de cette étape cruciale dans l’investissement en sélectionnant la régie locative et les garanties les plus adaptées à votre investissement.

A noter une modification dans la garantie pour les VEFA 2016

Le décret du mois de mars 2016 porte application de l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement qui rend obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement lorsque le vendeur d’un immeuble d’habitation ou mixte en état futur d’achèvement n’opte pas pour une garantie de remboursement. Il impose également à la personne qui constate l’achèvement de remettre au vendeur une attestation d’achèvement conforme à un modèle défini par arrêté.

Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier, Corneille Patrimoine vous accompagne tout au long de votre investissement de façon indépendante et personnalisée

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