Loi Pinel

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mise en place en réponse à la tension locative que subisse de nombreuses villes en Savoie et Haute-Savoie. Ce dispositif permet aux locataires d’accéder à des logements neufs, décents et à des loyers abordables. La loi Pinel est conseillée pour des contribuables imposés entre 2 500€ et 20 000€ par an.

Les points clés de la loi Pinel
Quels sont les bénéfices de la loi Pinel ?

L’investissement, en pays savoyard, dans un logement neuf, éligible à la loi Pinel, procure à l’investisseur une réduction d’impôt. Cependant pour bénéficier de cette réduction, l’investisseur doit respecter quelques points avant de se lancer dans cet investissement.

Les taux de réductions d’impôts sont à hauteur de 2% par an pendant 9 ans puis 1% à partir de la 10ème jusqu’à la 12ème année. La base de calcul de cette réduction se fait sur le montant d’acquisition du logement, dans la limite maximum d’investissement de deux logements par an et d’un montant total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².

Cependant, l’investisseur bénéficiera de la réduction d’impôt que lors de l’année de livraison du bien, entre la réservation d’un appartement Pinel et sa livraison il peut parfois se passer 2 ans de construction.

En effet, il y a 2 possibilités d’achats :

  • La Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
  • La vente d’immeuble rénovée (VIR)

L’appellation VIR concerne les biens neufs tandis que la Vente d’Immeuble Rénovée est appliquée à l’ancien.

L’investisseur est libre du choix de la durée de sa réduction d’impôt.

  • Sur une durée de 6 ans de location, la réduction est de 12% du montant de l’acquisition. Ce qui ouvre droit à une réduction d’impôt maximum de 36 000 € soit l’équivalent de 6 000 € par an pour un investissement de 300 000€.
  • Sur une durée de 9 ans de location, la réduction est de 18% du montant de l’acquisition. Ce qui permet une réduction maximale de 54 000 € soit 6 000 € de réduction annuelle.
  • Sur une durée de 12 ans de location,  la réduction est de 21% du montant de l’acquisition. Ce qui autorise une réduction maximale de 63 000 € d’où 5 250 € annuels.

A noter que le montant d’acquisition du logement comprend les frais de notaire. Le montant des frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf est un réel avantage car ils représentent 2,5% du prix d’acquisition, contre 8% lors d’un achat dans l’ancien.

 

Exemple

Si vous achetez un T2 à 250 000€ à Annecy en loi Pinel pour une surface de 50m².

Les frais de notaire seront d’environs 6000€. La réduction d’impôt de cet investissement sera de 5 000€ par an pendant 6 ou 9 ans.

De plus, avec un prix au m² de 5 000€, le plafond de défiscalisation de 5 500€/m² est respecté.

Attention, si vous achetez un bien en 2020 pour une livraison en 2022, la réduction ‘impôt se fera sur l’impôts sur les revenus de 2022 et non 2020.

 

Quels sont les critères de la loi Pinel ?

Le premier critère de la loi Pinel à respecter est la location nue de l’appartement. Le bien ne doit pas posséder de mobilier. Ensuite, il faut respecter les plafonds de loyer. Le montant des loyers des locataires d’un logement bénéficiant d’une défiscalisation dans le cadre du dispositif Pinel est soumis au respect de plafonds de loyers. Ces plafonds ont pour but de maintenir des montants de loyers raisonnables tout en offrant une bonne rentabilité d’investissement à l’investisseur.

Le plafond des loyers se détermine sur la base d’un calcul.

Surface pondérée= surface habitable + 50% des annexes (balcons, terrasse, loggias…). Les annexes doivent être inférieur à 8m².

Une fois la surface pondérée calculer, nous allons appliquer un retraitement par coefficient multiplicateur :  0,7 + (19/surface pondérée)

Pour calculer le loyer auquel vous pouvez prétendre il faut alors effectuer l’opération suivante :

 

 

 

 

 

Le troisième critère de la loi Pinel est les plafonds de ressources.Ces plafonds aux revenus maximums perceptibles par les locataires louant le logement dans le cadre du dispositif Pinel 2020, toujours dans le but de permettre à tous les français d’être logés. Cela permet de proposer une offre de compromis entre le logement social et le logement réservé à des revenus élevés. Le but d’un investissement Pinel restant toujours de défiscaliser en 2020.

Deux variables déterminent ce plafond :

  • La localisation du logement
  • La composition du foyer

Enfin, il faut respecter le plafond des niches fiscales. Il faut savoir que le plafond des niches fiscales est fixé à 10 000€ par an. La réduction d’impôt Pinel est considérée comme une niche fiscale. A noter que si vous posséder plusieurs appartements en loi Pinel la réduction d’impôt sera plafonnée à 10 000€ afin de respecter le plafond des niches fiscales. De plus, il faut veiller à prendre en comptes les aides à domiciles qui fond également parti des niches fiscales

La zone géographique Pinel

L’objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où il y a une tension locative élevée.

Ainsi, le gouvernement a divisé la France en 5 zones, selon leurs besoins spécifiques en logements.

  • Zone A bis
    Paris et 76 communes.

 

  • Zone A
  • Agglomération parisienne.
  • Côte d’Azur.
  • Agglomération genevoise.
  • Lyon et Villeurbanne

 

  • Zone B1
  • Composée des agglomérations supérieures à 250 00 habitants dont les départements d’Outre-Mer
Normes énergétiques lors d'un investissement Pinel

Toutes nouvelles constructions en dispositif Pinel doit suivre des normes énergétiques. Le gouvernement souhaite, à travers ces nouvelles constructions, réduire l’impact écologique de chaque logement. Ainsi, les constructions doivent répondre aux normes RT 2012 (règlement thermique) mais aussi doivent être considérés comme logement de basse consommation (BBC), afin d’être éligible au programme Pinel.

Quelques avantage supplémentaire en loi Pinel
  • En loi Pinel, il est possible de louer à un ascendant ou descendant s’il n’est pas rattaché fiscalement au foyer de l’investisseur. De ce faite, l’acquisition d’un appartement Pinel peut être un investissement intéressant pour des parents lorsque leur enfant entre dans la vie active.

 

  • Désormais, depuis le 1er janvier 2019, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel même en tant que contribuable non résident en France.