LMNP : avis et conseils pour réussir son investissement

lmnp avis–

Que ce soit à travers le statut LMNP ou LMP, la location doit être meublée. De ce fait, les règlements de la location meublée restent les mêmes d’un statut à l’autre.

La location meublée s’avère plus souple et plus rentable que la location nue:

• Pas de plafond de loyers
• Pas de fiscalité sur les loyers
• Bail de 1 an au lieu de 3 en location nue
• Possibilité de louer à des membres de votre famille

Alors, comment réussir son investissement LMNP ?

 LMP ou LMNP

La différence des statuts LMNP et LMP est au niveau fiscal. En effet, le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) doit impérativement répondre à l’unes des deux exigences suivantes :

• Les loyers de la location meublée doivent dépasser 23 000€ par an
• La part des loyers doit obligatoirement représenter plus de la moitié de vos revenus

Comme pour le statut LMNP, vous bénéficierez d’un amortissement comptable du bien, ce qui permettra une non imposition sur les loyers.

Le statut LMP procure un avantage complémentaire au LMNP. Si l’activité LMP génère un déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limite de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas d’amortissement.

Pour bénéficier du statut LMP, il peut être stratégique d’investir dans plusieurs biens. En effet, l’immobilier en LMP représente une réelle solution si vous êtes désireux de diversifier votre patrimoine tout en optimisant votre fiscalité. Elle possède des immeubles qui ont traversé les siècles et permettent aux investisseurs de bénéficier de ce patrimoine exceptionnel. Cela représente une opportunité pour investir dans l’immobilier de prestige.

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 LMNP : Comment ça marche ?

Tout d’abord, l’appartement doit être meublé. Mais comment obtient-on le statut meublé ? L’ appartement doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale pour un locataire soit :

• Une literie comprenant couette et couverture
• Un réfrigérateur et un congélateur
• Des étagères de rangement
• La vaisselle nécessaire au quotidien pour la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des chaises
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Des luminaires
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
• Du matériel d’entretien ménager

Il répond à un objectif de constitution de patrimoine et de revenus complémentaires défiscalisés. 2 types de biens immobiliers sont éligibles au dispositif LMNP :

• Un appartement classique que le propriétaire loue meublé.
• Un appartement situé dans une résidence de services.

Mais quelles sont les différences entre ces deux types d’investissement ?

Appartement classique ou résidence de Services ?

 Les résidences classiques

D’abord, et c’est l’objectif premier, la rentabilité sera plus importante, de l’ordre de 5 à 8% alors que le rendement d’un appartement dans une résidence de service dépasse rarement les 4%.

Néanmoins, pour que cet investissement s’avère intéressant, il est impératif de respecter plusieurs critères.

Les résidences de services

On distingue plusieurs typologies de résidences de services :

• Les résidences étudiantes
• Les résidences seniors
• Les résidences d’affaire
• EHPAD : Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes
• Les résidences de tourisme

En LMNP géré, il convient de s’appuyer sur des spécialistes qui sauront vous conseillers au mieux.

Pour être considérée comme une résidence de service, il faut respecter au moins trois des quatre critères suivants :

• Ménage
• Accueil de la clientèle
• Prise en charge du petit déjeuner
• Fourniture du linge de maison

Enfin, la résidence doit être exploitée par un gestionnaire qui prendra en charge toutes les prestations de service. De plus, il vous garantira votre loyer via un bail commercial et prendra tout à sa charge :

• Recherche du locataire
• Rédaction du bail
• Rédaction de l’état des lieux
• Relations avec le locataire

Cela vous permet de connaître parfaitement la rentabilité de votre bien et d’en déléguer la gestion.

Un investissement LMNP dans une résidence de service se veut moins rentable mais ne nécessite aucune gestion et bénéficie d’une garantie de loyer du gestionnaire. C’est donc une question de choix. Une rentabilité  inférieure mais compensée par un grand nombre de services, intéressant pour un investisseur en manque de temps.

Quoiqu’il en soit, malgré la garantie locative du bail commercial, il est impératif de se montrer très sélectif sur l’emplacement de la résidence. En effet, un bon emplacement assurera une location facile pour le gestionnaire, qui pour assurer le versement des loyers sans difficultés.

Notre avis :

Un investissement LMNP en résidence de services se révèle très intéressant à plusieurs égards:

• Garantie locative
• Loyers défiscalisés
• Aucune gestion

C’est un excellent outil de revenus complémentaires pour la retraite.

La rentabilité est inférieure à un investissement LMNP direct, mais c’est le prix à payer pour bénéficier d’une garantie de loyer et d’une gestion complète.

Attention toutefois à bien sélectionner l’emplacement de la résidence et le gestionnaire : 

• Résidence étudiante à proximité de facultés et d’écoles et bien desservi par les transports
• Résidence d’affaire au sein de grandes agglomérations et à proximité d’une gare
• Résidence de tourisme dans des villes attirant énormément de touristes
• Résidence sénior et EHPAD dans les centres-villes de grandes agglomérations

SIMULATION PERSONNALISEE

Les avantages d’investir en meublé

Investir dans un bien immobilier sous le dispositif LMP ou LMNP vous apporte de nombreux avantages. Tout d’abord, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable, les loyers perçus seront défiscalisés. De plus, louer un bien sous le statut LMNP est très rentable. En effet, vous pourrez espérer une rentabilité moyenne de 5% à 7% par an.

De plus, vous n’aurez pas de plafonnement des loyers. Ainsi, cela vous permet de fixer librement votre loyer. Encore une fois, l’emplacement est primordial, plus il sera qualitatif plus la demande locative sera importante et plus le montant du loyer sera élevé.

Réaliser un investissement immobilier locatif sous le dispositif LMNP vous permet donc de profiter d’une forte rentabilité locative en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse. Cette stratégie d’investissement constitue par conséquent une excellente stratégie pour préparer votre retraite.

 Où investir en LMNP ?

Tout d’abord, nous ne le répéterons jamais assez, il faut bien choisir son emplacement. Pour ce faire, il faut commencer par analyser chaque marché. En effet, un appartement meublé sera destiné aux populations suivantes:

• Etudiants
• Touristes
• Professionnels en déplacement

Ces 3 catégories sont beaucoup plus développées dans les grandes agglomérations.

Tout dépend donc du marché sur lequel vous souhaitez vous positionner :

• Etudiant: viser une ville étudiante: Lyon, Paris, Nantes, Montpellier, Bordeaux…
• Touristes: opter pour une ville touristique: Paris, Lyon…
• Professionnels: ville dynamique économiquement: Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux…

Une fois la ville sélectionnée, il faudra être très attentif au quartier. Cette typologie de locataires est très rarement véhiculée, la proximité des transports en commun est donc essentielle :

• Etudiant: proximité facultés, écoles supérieures, transports en commun, centre-ville
• Touristes: centre-ville, gare, lieux touristiques
• Professionnels: centre d’affaires, centre-ville, proximité gare, aéroport

Quelle surface d’appartement ?

Sur quelle typologie d’appartements investir?

Les petites surfaces, de 20 à 40m² seront idéales pour un investissement LMNP. Toutefois, on peut aussi envisager une grande surface avec 3 ou 4 chambres pour une colocation étudiante.

Au-delà de la rentabilité, investir dans une résidence traditionnelle  permet une plus grande souplesse que si vous investissiez dans une résidence de service. Ainsi, vous pourrez mettre en place un bail de seulement 1 an. Vous n’avez donc aucun engagement vis-à-vis d’un gestionnaire.

Par ailleurs, vous n’avez aucun engagement de conservation du bien, vous pouvez revendre à tout moment, contrairement à une résidence de services où vous devez conserver l’appartement au minimum 9 ans.

Le régime micro-bic et le régime réel

Dans le cadre d’un investissement immobilier meublé, les loyers perçus entrent dans la catégorie des BIC.

La catégorie des BIC peut être imposé de deux manières différentes:

• micro-BIC

Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50%. En d’autres termes, seulement 50% des recettes sont imposables.

•  régime réel

Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges du projet. Il est intéressant si les charges sont supérieures à 50% des loyers.

Comment savoir quel régime est le plus intéressant?

Pour déterminer quel régime s’avère le plus intéressant, vous devez  déterminer le montant des charges déductibles:

• si elles sont supérieures 50% des loyers il faut opter pour le régime réel
• si elles sont inférieures alors le régime du micro BIC est plus intéressant

Toutes les charges de l’opération sont déductibles, à savoir:

• Les charges réelles : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance du crédit, assurance du bien, frais de copropriété, frais de comptabilité…
• Les charges virtuelles : amortissement du mobilier et de l’immobilier

Une fois le montant total calculé, on le déduit du loyer annuel afin d’obtenir le résultat:

• Si le résultat est positif, alors ce montant sera fiscalisé
• Si le résultat est négatif vos loyers ne seront pas imposés et ce déficit est reportable sur 10 ans

Comment opter pour le régime réel ?

Tout d’abord il faut s’inscrire au RCS auprès du greffier du tribunal de commerce. En effet, les loyers relèvent des BIC, c’est donc une activité commerciale. Le tribunal de commerce va alors vous fournir un numéro SIRET qui sera nécessaire lors du dépôt de la déclaration 2031.

C’est lors de cet enregistrement obligatoire qu’il faut choisir son régime d’imposition de vos BIC. Il faut alors opter pour le régime réel et non le régime micro foncier afin de pouvoir bénéficier de votre avantage fiscal. Le régime réel est une option, il est primordial de ne pas oublier de la prendre afin que le bénéfice fiscal soit immédiat.

L’option est par la suite reconductible de manière tacite, c’est-à-dire qu’il n’y a pas besoin de reprendre l’option chaque année afin d’en bénéficier.

En conclusion, le dispositif LMNP bénéficie d’une fiscalité avantageuse et représente à ce titre une excellente opportunité patrimoniale, toutefois réaliser ce type d’opération s’avère très complexe, pas moins de 7 étapes sont à respecter.

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