Tout savoir sur les nouveaux plafonds Pinel

Plafond de ressources Pinel –

Mis en place en 2014 en remplacement de la loi Scellier, la loi Pinel est un dispositif bien connu des investisseurs. Au même titre que les lois de Robien, Borloo ou Duflot, l’objectif majeur de ces lois de défiscalisation est de répondre au manque structurel de logements dans certaines agglomérations.

Ce dispositif se veut gagnant-gagnant en offrant aux investisseurs une forte réduction d’impôt, une bonne rentabilité et aux locataires l’accès à un logement neuf à un loyer abordable.

Corneille Patrimoine vous présente les plafonds Pinel 2023

Rappel du dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mise en place pour répondre à la tension locative que connaissent de nombreuses villes telles que le bassin genevois. Le dispositif Pinel permet aux locataires d’accéder à des logements neufs, décents et à des loyers abordables. En effet, à proximité immédiate de la frontière Suisse, les loyers peuvent parfois dépasser ceux du marché.  Cet investissement locatif se profil pour des contribuables imposés entre 2 500€ et 20 000€ par an.

De fait, réaliser un investissement locatif via la loi Pinel vous ouvre droit à une réduction d’impôt de 10,5 à 17,5 % du montant d’acquisition du logement, dans la limite maximum d’un investissement d’un montant total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m². De par ces indications, le dispositif Pinel vous permet une réduction d’impôt maximal de 52 500 € sur 12 ans.

Toutefois, cette réduction d’impôt n’est effective qu’à la livraison du bien, soit 1 ou 2 ans après l’achat du logement neuf.

A noter que le montant d’acquisition du logement comprend les frais de notaire. Le montant des frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf est un réel avantage car ils représentent 2,5% du prix d’acquisition, 8% environ lors d’un achat dans l’ancien.

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 La fiscalité au profit de l’écologie

Investir dans un logement neuf est aussi avantageux en termes de consommation d’énergie. Le gouvernement a pour but de rendre les immeubles et maisons plus responsable écologiquement. Pour se faire, toutes nouvelles constructions en dispositif Pinel doit suivre des normes énergétiques en répondant aux normes RE2020 et logement de basse consommation (BBC), afin d’être un logement Pinel.

Enfin, il faut savoir que le dispositif Pinel entre dans les plafonds des niches fiscales de 10 000 €/an.

Si la loi Pinel vous procure une réduction d’impôt, vous devez notamment suivre des critères concernant la location. Ces obligations changent chaque année en fonction du marché immobilier. Le plafond Pinel concerne les loyers, la zone géographique et les ressources des locataires.

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Les plafonds Pinel 2023

• Plafond de Loyer Pinel

Vous devez respecter la location nue de l’appartement. Le bien ne doit pas posséder de mobilier.

Ensuite, il faut respecter les plafonds de loyer Pinel. Le montant des loyers des locataires d’un logement Pinel bénéficiant d’une défiscalisation dans le cadre du dispositif Pinel est soumis au respect de plafonds de loyers. Ces plafonds ont pour but de maintenir des montants de loyers raisonnables tout en offrant une bonne rentabilité d’investissement à l’investisseur.

Les plafonds de loyer Pinel se calcul en fonction de la zone géographique du bien. En effet, l’objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où il y a une tension locative élevée.

Ainsi, le gouvernement a divisé la France en 5 zones, selon leurs besoins spécifiques en logements.

• La zone A bis : Paris et 76 communes.
• Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Agglomération genevoise, Lyon et Villeurbanne
• Zone B1 : Composée des agglomérations supérieures à 250 00 habitants dont les départements d’Outre-Mer

Ce plafond Pinel 2023 est fixé à 17.55 €/m² pour la zone A bis, à 13,04€/m² en zone A, et enfin à 10.51€ pour la zone B1.

Après détermination de la zone géographique, le plafond des loyers se détermine sur la base d’un calcul qui prend en compte les annexes du bien.

• Surface pondérée= surface habitable + 50% des annexes (balcons, terrasse, loggias…). Les annexes doivent être inférieur à 8m².
• Une fois la surface pondérée calculée, nous allons appliquer un retraitement par coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface pondérée)

• Plafond de ressources Pinel

le plafond de ressources comprend des revenus maximums perceptibles par les locataires, louant le logement dans le cadre du dispositif Pinel, à ne pas dépasser. Ce plafond Pinel permet aux locataires de profiter d’un logement neuf en évitant le logement social :

• Pour une personne seule : 38 377 € en zone A et A bis, 31 280 € en zone B1,
• Pour un couple : 57 357 € en zone A et A bis, 41 772 € en zone B1,
• Pour un couple + 1 enfant : 75 188 € en zone A bis, 68 946 € en zone A, 50 233 € en zone B1,
• Pour un couple + 2 enfants : 89 769 € en zone A bis, 82 586 € en zone A, 60 643 € en zone B1.

Deux variables déterminent ce plafond :

• La localisation du bien
• La composition du foyer

La demande locative en Savoie et Haute-Savoie est de plus en plus importante. Le facteur principal de la hausse des prix est l’attractivité économique de la Suisse à quelques kilomètres seulement. Investir est alors un placement sûr car la demande locative y est élevée. L’IRL va alors permettre de garantir une forte rentabilité. En effet, les loyers seront adaptés aux variations du marché même en Pinel.

NOS PROGRAMMES PINEL

L’IRL ou indice de référence des loyers

Si un propriétaire peut fixer librement le loyer de son appartement au départ, il ne peut pas l’augmenter librement. Afin de limiter des hausses de loyer trop importantes, l’état a mis en place un indice que chaque propriétaire doit obligatoirement respecter.

L’IRL (indice de référence des loyers) est un outil qui permet d’ajuster chaque année le montant de vos loyers perçus.

Si le dispositif Pinel oblige les propriétaires à plafonner les loyers, ils peuvent malgré tout augmenter le loyer chaque année. Découvrez ci-dessous les modalités vous permettant d’augmenter le loyer et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement locatif en loi Pinel.

l’IRL  est basé sur l’évolution des prix par rapport consommation. En d’autres termes, il permet d’ajuster les loyers suivant la conjoncture économique. Si vous êtes propriétaire, il est primordial de connaitre cet indice afin de réajuster les loyers et ainsi augmenter le loyer.

C’est donc l’INSEE, l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques, qui publie chaque trimestre cet indice

L’indice du 4^e trimestre 2022 s’élevait  à 136,27, ce qui représente une hausse annuelle de 3,49 %.

Les avantages de réévaluer le loyer d’un appartement

Pour les investisseurs, la revalorisation du loyer par le biais de l’IRL permet d’assurer des loyers en cohérence avec le marché de l’immobilier locatif . Cependant, pour bénéficier d’une réévaluation des loyers perçus, le bail signé doit posséder une clause qui stipule une révision annuelle des loyers.

Attention, ce n’est qu’à la date prévue par le bail que la révision du loyer est possible. Le locataire ne peut pas s’opposer au changement du montant du loyer dans la mesure ou la clause d’indexation est mentionné dans le bail signé et si l’augmentation reste dans la limite fixée par l’IRL.

Ainsi, chaque année l’IRL influe directement sur la rentabilité des investissements locatifs.

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Investir en loi Pinel en pays Savoyard

Les lacs, les montagnes et la tranquillité qui dessinent ces deux régions sont les raisons de l’évolution démographique. En étant proche de grandes métropoles, la Savoie et Haute-Savoie représentent le parfait compris entre qualité de vie et ambition professionnelle.

La Savoie et Haute-Savoie possèdent donc tous les arguments d’une ville bénéficiant d’une forte demande locative :

• Dynamisme touristique tout au long de l’année
• Croissance démographique
• Dynamisme économique
• Bassin d’emplois important
• Cadre de vie idéal
• Situation géographique attractive

Le facteur principal de la hausse des prix est la proximité directe avec la Suisse. Investir dans ces deux régions est alors un placement sûr car la demande locative y est élevée. L’IRL va alors permettre de garantir une forte rentabilité. En effet, les loyers seront adaptés aux variations du marché même en Pinel.

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N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus de renseignement sur l’investissement locatif immobilier en Savoie et Haute-Savoie. Fort de plus de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif, nos conseillers vous accompagnent de façon personnalisée dans toutes les étapes de votre projet.

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