Les 3 meilleurs dispositifs de défiscalisation à Annecy

Au cours de cet article, notre cabinet Corneille Patrimoine vous présentera tout d’abord, les attraits de la ville d’Annecy, par la suite, les meilleurs dispositifs de défiscalisation à réaliser sur le secteur, et enfin, le plus rentable d’entre eux.

En quoi la ville d’Annecy intéresse les investisseurs ?

Capitale de la Haute-Savoie, la ville d’Annecy profite d’un emplacement idéal, puisque située entre lac et montagne. Grâce à sa proximité certaine avec les nombreuses stations de sport d’hiver, et la renommée de son lac comme le plus pur d’Europe. Annecy séduit chaque jour de nombreux touristes, que ce soit en saison estivale ou hivernale. De plus, divers évènements ou lieux incontournables les attirent. Tels que, la fête du lac d’Annecy (spectacle pyrotechnique son et lumière majeure en Europe), le pont des Amours, la Maison Lambert, ou encore la Fondation Salomon…

Outre la grande variété d’attraits touristiques et de paysages de la ville d’Annecy. Sur le plan économique, le bassin d’Annecy profite aussi de quelques atouts indispensables. Une industrie qui a évolué avec des sociétés telles que NTNSNR et Dassault Aviation, ainsi que de nombreuses sociétés de jeux vidéo telles que Mechatronics Centers, Animation Cinema et Ubisoft Studios. De fait, la ville d’Annecy dispose d’un bassin stratégique d’emplois (mécatronique, sport, image, multimédias…), idéal pour garantir une certaine tension locative.

Néanmoins, la ville a su conserver le charme d’une ville de taille moyenne.

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Annecy, une ville qui se distingue

Depuis peu, la Venise des Alpes se hisse régulièrement en tête de nombreux classements. En 2020, le JDD a classé Annecy 1ère ville en termes de qualité de vie. Puis, en avril 2021, elle se place encore en tête de ce classement devant 34 837 communes analysées selon 183 critères tels que les loisirs, la sécurité, la santé et l’éducation. L’année dernière, la Petite Venise dans les Alpes était l’une des 10 villes les plus recherchées par les dirigeants.

Annecy est la commune la plus peuplée de Haute-Savoie avec 128 199 habitants. En effet, la commune a attiré 100 000 nouveaux résidents en 10 ans, passant de 716 277 en 2008 à 816 699 en 2018. Par conséquent, l’immobilier est un très bon investissement à long terme en raison de la très forte demande.

Enfin, Genève est à moins de 30 minutes d’Annecy. De fait, grâce au niveau de salaire élevé que disposent les frontaliers suisses, nombreux résident dans la Venise des Alpes.

Ainsi, grâce à tout ces facteurs rendant la commune attractive, le marché immobilier d’Annecy continue de séduire chaque jour de nombreux investisseurs, malgré des prix particulièrement élevés.

Découvrons maintenant les dispositifs de défiscalisation pratiqués sur Annecy…

Quels sont les 3 meilleurs dispositifs de défiscalisation à pratiquer sur Annecy ?

La Loi Pinel

La loi Pinel, tant dans le neuf que dans l’ancien, procure les mêmes avantages fiscaux (voir plus pour le Pinel optimisé au Déficit Foncier). C’est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser. Et de fait, réduire son IR (impôt sur le revenu) en s’engageant sur une durée de location d’un bien neuf ou rénové, acquis dans une zone éligible Pinel.

• Zones d’éligibilité

Il existe différentes zones d’éligibilité :

• Abis: Paris et sa première couronne.
• A: Autres communes de l’IDF, Lille, Lyon, Marseille…
• B1:  Les métropoles de plus de 250.000 habitants, telles que Annecy, Chambéry…
• B2: Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial par la part de la Préfecture (possibilité d’éligibilité à la Loi Denormandie).
• C: non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018 (éligibilité à la Loi Denormandie).

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• Temps d’engagement de location

Il est possible de réduire son impôt à travers trois espaces temps d’engagement de mise en location du bien, en tant que résidence principale du locataire, à savoir :

• 6 ans de location, la réduction est de 12% du montant de l’investissement,
• 9 ans de location, la réduction est de 18% du montant de l’investissement,
• 12 ans de location, la réduction est de 21% du montant de l’investissement.

A noter que, cet avantage fiscal est réparti à parts égales annuellement, suivant l’horizon temporel choisi, et commence l’année de l’achèvement des travaux. Ainsi, en cas de livraison par exemple en 2022, votre réduction d’impôt Pinel s’impactera sur l’imposition des revenus 2022.

• Différents Pinel

Il existe trois types de montage Pinel distincts qu’il est important de distinguer :

• Pinel Neuf
• Pinel Ancien
• Pinel Optimisé au Déficit Foncier

Si vous souhaitez connaitre les tenants et aboutissants de ces derniers, n’hésitez pas à contacter nos conseillers.

• Les plafonds

À noter que, ce dispositif d’investissement Pinel est limité à 300 000 € de coût global par an, soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 €. Cependant, comme précisé précédemment, pour un Pinel optimisé au DF, ce plafond ne se porte que sur le foncier et les travaux des parties privatives. Le montant des travaux parties communes étant lui éligible, au dispositif du Déficit foncier.

Aussi, un investissement sous le dispositif Pinel, induit le respect de plafonds supplémentaires, tels que :

• Le plafond de loyer par mètre carré
• Le plafond des ressources du locataire
• Le plafond de « défiscalisation » à hauteur de 5 500 €/m². Au-delà, aucun avantage fiscal ne sera accordé sur la différence, hormis si ce dernier est éligible au Pinel optimisé au DF, comme l’enveloppe Pinel sera moins onéreuse que le coût global (valeur prise en compte pour le Pinel et Pinel Ancien).

A noter que la réduction d’impôt enregistrée rentre dans le plafonnement des niches fiscales égal à 10 000 € chaque année, pour 2021.

Cette loi de défiscalisation est souvent utilisée par les frontaliers déclarant leurs revenus suisses en France.

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Le Déficit Foncier

Le principe d’investissement en Déficit Foncier est très simple, il suffit de :

• Acquérir un bien ancien
• Effectuer des travaux
• Louer l’appartement

Ainsi, au moment de sa déclaration fiscale, l’investisseur aura la possibilité de déduire l’ensemble des travaux éligibles au déficit foncier (très souvent 100%) sur ses revenus fonciers. Il est important de ne pas confondre déduction de revenus et réduction d’impôts, tels que le Pinel. La différence est particulièrement grande.

Avant tout investissement en déficit foncier, il est judicieux de rappeler que pour disposer de la totalité de l’avantage fiscal, il est nécessaire de percevoir en amont ou du moins l’année de la déclaration, des revenus fonciers positifs. Le but étant de vous « annuler » l’imposition inhérente.

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En premier lieu, déterminer votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) semble nécessaire. Cette dernière est calculée en fonction de vos revenus et votre nombre de parts au sein de votre foyer fiscal.

Sur le territoire français, 4 tranches marginales d’imposition existent :

• 11%
• 30%
• 41%
• 45%

Dès lors que votre tranche marginale d’imposition est déterminée, vous pourrez calculer le montant maximum de votre avantage fiscal.

A noter qu’à ce jour, le montant des prélèvements sociaux s’élève à 17.2%, à ce pourcentage s’ajoute votre tranche marginale d’imposition.

De fait, selon votre tranche marginale, l’avantage fiscal d’un investissement déficit foncier sera le suivant :

• 28.2% au sein de la tranche de 11%
• 47.2% au sein de la tranche de 30%
• 58.2% au sein de la tranche de 41%
• 62.2% au sein de la tranche de 45%

Enfin, il est important de savoir que si le montant de la partie travaux dépasse vos revenus fonciers, l’année de la réalisation des travaux, vous aurez la possibilité de déduire cette somme de vos revenus imposables dans la limite de 10 700 € chaque année. A noter que, la part de travaux restante sera déductible les années qui suivent votre investissement, dans la limite de 10 années consécutives.

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Le statut LMNP

Tout d’abord, le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un système de défiscalisation consistant en la location d’appartement(s) meublé(s). Pour pouvoir prétendre à ce statut, une multitude de conditions sont à respecter.

Premièrement, l’appartement doit être entièrement meublé. En effet, l’appartement doit contenir tous les meubles nécessaires à une résidence normale, c’est-à-dire : une literie comprenant couettes et couvertures ; un réfrigérateur et un congélateur ; des compartiments de rangement ; de la vaisselle pour se restaurer quotidiennement ; des ustensiles de cuisine ; au moins une table et chaises ; des plaques de cuissons ; un four ou four à micro-ondes minimum ; de la lumière ; des volets ou rideaux ; un système de chauffage.

Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs doivent répondre aux conditions suivantes :

• Moins de 23 000 euros par an de revenu BIC, au-delà, vous serez considérez comme professionnel, et serez soumis au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)
• Ne devra pas excéder le revenu global du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

Les éventuels déficits du LMNP est encadré par le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels, ces derniers ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (durant 10 ans) sur les revenus de la location meublée.

De fait, dans le cadre de l’article 39 du Code Général des Impôts les biens mobiliers et immobiliers du LMNP devront faire l’objet d’un amortissement comptable chaque année :

• Le mobilier doit être amorti de façon linéaire entre 5 et 10 ans.
• Les biens immobiliers doivent être amortis linéairement sur une durée comprise entre 25 et 30 ans (hors terrain, car non amortissable).

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Quel serait le dispositif de défiscalisation le plus rentable à Annecy ?

Après avoir étudié tous les meilleurs dispositifs de défiscalisation dans la ville d’Annecy, penchons-nous sur le dispositif le plus rentable.

Grâce à l’attrait touristique de la Venise des Alpes, nombreux sont les touristes qui cherchent un logement en courte durée sur le secteur. Que ce soit pour profiter des balades au cœur des Alpes en hiver, ou pour flâner au bord du lac en plein été, tous ont un besoin de logement.

C’est pourquoi, le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) se démarque de ses concurrents, puisqu’Annecy profite d’une tension locative certaine en termes de location meublée. Ainsi, le dispositif de défiscalisation le plus rentable à Annecy est bel et bien le statut LMNP.

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