SARL de famille ou SCI : comment faire son choix ?

Sarl de famille ou SCI ?

Outre la qualité intrinsèque du bien immobilier, la fiscalité et la stratégie patrimoniale globale est essentielle lors d’un investissement immobilier.

A ce titre, plusieurs outils patrimoniaux existent et permettent d’optimiser votre investissement. Zoom sur les atouts de la SARL de famille et de la SCI, notamment en matière de succession et de location meublée.

Corneille Patrimoine vous fait découvrir les avantages et les inconvénients de la SARL de famille et de la SCI.

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

De nature commerciale, la SARL est la forme de société la plus répandue en France. On constate cependant qu’un certain nombre d’entre elles s’organisent entre membres d’une même famille. Il s’agit des SARL de famille.

Cette forme de société présente l’avantage d’exercer une activité commerciale sans prendre nécessairement la qualité de commerçant.

La location meublée via une SARL de famille

L’outil patrimonial le plus développé est la SCI. Toutefois, comme son nom l’indique, la Société Civile Immobilière doit avant tout avoir une caractéristique civile, et surtout ne peut pas exercer d’activité commerciale. Par conséquent, il est impossible de pratiquer la location meublée au travers d’une SCI.

C’est dans ce cadre que la SARL de famille prend tout son sens. De nature commerciale, elle est parfaitement adaptée à l’activité de Location Meublée Non Professionnelle.

A l’inverse,  vous ne pouvez en aucun cas louer un ou plusieurs logements nus (non meublés) par l’intermédiaire d’une SARL de famille. En effet, le fait de louer son logement meublé change la nature des revenus perçus. Ainsi, tout revenu généré par la location meublée est comptabilisé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme un revenu foncier.

En résumé, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Elle peut donc s’exercer par l’intermédiaire d’une SARL de famille. Ce type de société est un avantage pour les investissements en dispositif LMNP.

Pour rappel, le dispositif LMNP vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges réelles se rapportant à l’investissement. De plus, vous pouvez amortir chaque année votre bien et les meubles. De fait le statut LMNP vous permet d’encaisser des loyers nets d’impôt vous assurant une forte rentabilité.

La SARL de famille imposée à l’impôt sur le revenu peut permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt si les charges et les amortissements sont supérieurs aux loyers perçus. Le déficit sera alors imputé directement sur le revenu imposable de chaque associé proportionnellement aux droits détenus.

 L’avantage fiscal

Prenons une SARL de famille composée d’un couple et leur enfant. Si elle dégage un déficit de 20 000 € , alors les parents  pourront imputer un déficit de 10 000€ sur leur revenu global, leur enfant pourra faire de même. Ils bénéficieront alors d’une réduction d’impôt proportionnelle à leur Tranche Marginale d’Imposition.

L’avantage d’une SARL de famille, à l’inverse d’une SARL classique est l’absence d’impôts sur les sociétés.

L’avantage successoral

À l’image d’une SCI, la SARL de famille est particulièrement efficace en matière de succession. En effet, plutôt que de détenir des biens immobiliers en nom propre, des parents pourront intégrer ces biens dans une SARL puis donner des parts de société à leurs enfants.

Cela permet d’abord d’éviter tout conflit familial lors de la succession, et cela permet de limiter voir d’annihiler les droits de succession sur ces biens.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un outil de gestion de patrimoine et non un outil d’investissement (à ne pas confondre avec les Société Civile en Placements Immobiliers à SCPI). En effet, une SCI permet à un groupe d’associés, liés par un lien familial ou non, d’investir communément dans un ou plusieurs biens en simplifiant la gestion de celui-ci.

Dans un premier temps, la SCI à l’avantage de simplifier la perception des loyers. En effet, grâce au contrat, les bénéfices et les pertes du bien dans lequel la « société » aura à investir, vont être partagés de façon égale entre les membres de la SCI. Ces derniers seront répartis équitablement en fonction des parts de chaque associé dans la société.

Dans un second temps, la SCI vous procure un avantage au niveau de la donation. En effet, grâce à cette « société », vous pouvez léguer une partie de votre patrimoine immobilier sans pour autant que vos légataires paient des frais de succession. Vous bénéficiez d’un abattement de donation en ligne directe de 150 000 € tous les 15 ans.

EXEMPLE :

Vous réalisez un investissement dans un appartement qui est éligible au dispositif Pinel et créez une SCI dans laquelle vous intégrez vos enfants. 
Vous pourrez au préalable définir la part dont va bénéficier chacun de vos enfants et ainsi leur permettre d’obtenir une donation du bien. Dans une situation de donation simple, chacun des associés sera tributaire de charges, mais également bénéficiaire des loyers au prorata de ses parts dans la société.

Pour pouvoir créer une SCI, il vous faudra nommer un représentant légal qui sera chargé de prendre les décisions de gestion quotidienne.

Afin d’anticiper votre donation du bien immobilier, il est également possible de démembrer les parts de la société en conservant par exemple l’usufruit et en transmettant la nue-propriété à vos enfants du bien. 

A noter également que trop souvent sont créées des Sociétés Civiles Immobilières, mais dans une majorité des cas une Société Civile (SC) permet d’élargir le spectre des biens (financier, immobilier ou autres…) qui seront des actifs de cette dernière.

De plus, il est possible pour vous de créer une SCI tout en réalisant un investissement locatif sous le dispositif Pinel.

En cas de souhait de transmission anticipé d’un bien immobilier actuel ou futur, nous vous conseillons fortement de faire appel à nos conseillers patrimoniaux qui vous guideront dans l’optimisation de cette stratégie.

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Un bon moyen pour investir en loi Pinel

La SC (ou SCI) est un excellent moyen d’investir en loi Pinel ! En effet, la société civile immobilière vous permet d’utiliser le dispositif Pinel lors de votre investissement immobilier locatif. 

Mais comment cela fonctionne pour la réduction d’impôt Pinel et les obligations du dispositif ?

Chaque associé de la SCI se voit obtenir une réduction d’impôts qui sera appliquée en fonction des parts qu’il détient, et non sur la totalité de l’investissement. Ainsi, vous obtiendrez une réduction d’impôt plus ou moins importante selon la hauteur de l’investissement que vous avez réalisé. C’est un très bon moyen pour vous de défiscaliser communément via un investissement avec d’autre personne ou un membre de votre famille comme vos enfants.

Néanmoins, vous devrez respecter plusieurs critères. Premièrement, il faut savoir que la SCI doit être fiscalisée à l’impôt sur les revenus (IR) et non à l’impôt sur les sociétés. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas utiliser le dispositif Pinel.

Dans un second temps, il est obligatoire que chaque associé conserve ses parts jusqu’à la période définie via le dispositif Pinel. En effet, ce dernier vous engage à louer votre bien pour une durée minimum de 6 ans et au maximum sur 12 ans. Un associé ne peut pas vendre ses parts seuls. C’est pour cela qu’il est très important pour vous de réaliser un investissement avec des personnes qui soient sûr de leur décision et dont la situation économique est pérenne.

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Alors SARL de famille ou SCI ?

En conclusion, à la question « SCI ou SARL de famille », nous pouvons répondre que, selon votre profil d’investisseur et votre situation patrimoniale et familiale, il faut définir la solution la plus pertinente pour vous. Toutefois, comme tout investissement immobilier, il est impératif de respecter un certain nombre de critères pour éviter les pièges et les sirènes de la défiscalisation.

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