Comment réussir son investissement en Haute Savoie ?

investir en haute savoie–

La Savoie et Haute-Savoie bénéficient d’une très forte activité économique. Dopée par une industrie florissante et la proximité de la Suisse qui attire de nombreux frontaliers. Avec un SMIC supérieur à 3 000€, de très nombreux français choisissent de s’y installer pour bénéficier d’un pouvoir d’achat très confortable.

Toutefois, comme dans toutes les régions, on observe d’importantes disparités entre certaines villes

• Quelles villes éviter ?
• Quelles villes choisir ?
• Quel dispositif d’investissement privilégié ?

Que vous souhaitiez réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine ou encore préparer votre retraite, l’immobilier constitue un secteur d’investissement à la fois rentable et sécuritaire.

Très dynamique économiquement et très prisée de par la proximité de Genève, la Haute Savoie constitue un excellent choix pour un investissement immobilier.

Retrouvez dans l’article ci-dessous tous les conseils de Corneille Patrimoine, afin de réaliser un investissement locatif en pays savoyard !

FAITES VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES !

Bien choisir sa ville pour un investissement en pays savoyard

Dans un premier temps, pour réussir son investissement locatif, il est essentiel de bien choisir la ville. En effet, il vous faudra privilégier les villes dynamiques et attractives pour vous assurer la location de votre bien comme Annemasse, Chambéry ou Aix-les-Bains.

Quels critères prendre en compte ?

L’un des premiers critères à prendre en compte est la vie étudiante. En effet, les étudiants constituent une des cibles principales pour la location d’un logement. Dès lors, plus la ville dispose d’écoles supérieures, plus ils seront nombreux et plus vous louerez facilement l’appartement.

Autre point très important, le dynamisme économique de la ville. Par conséquent, plus le bassin d’emplois sera important, plus elle attirera d’actifs et plus le marché immobilier sera dynamique. Le pays savoyard est très prisé pour sa proximité de la Suisse, il faut donc viser une ville proche de Genève, bien desservie par les transports en commun.

Une ville comme Annemasse s’avère à ce titre très intéressante. Parfaitement desservie par l’autoroute, mais surtout par le Léman Express, opérationnel depuis 2020, qui permet de rejoindre le centre de Genève en 20 mn.

Pour finir, le tourisme peut être un point essentiel si vous souhaitez réaliser un bon investissement locatif dans la location courte durée. Plus il y a de touristes, plus vous aurez de chances de louer votre bien.

Les régions de Savoie et Haute-Savoie ont l’avantage d’être des régions touristiques autant en été qu’en hiver. Grâce à cette attractivité touristique, les deux régions bénéficient d’un fort potentiel pour un investissement locatif dans la location de court séjour.

L’emplacement : Un choix réfléchi

La localisation de la ville est donc l’un des critères le plus important pour un bon investissement locatif. On observe d’importantes différences de prix en fonction des villes.
Si de nombreux critères entrent en jeu, toutes les études montrent que 2 éléments constituent les critères principaux.

Les moyens de transports en commun

La priorité pour les villes située aux portes de la Suisse ou de l’Italie est de proposer un axe autoroutier facile d’accès. Chaque ville doit bénéficier d’un axe ferroviaire efficace pour se rendre de l’autre côté de la frontière ou à la capitale. Le quartier doit bénéficier d’un réseau de transport en commun tout aussi efficace.

 La présence de commerces et services à proximité

Les locataires disposant de moins en moins de voiture, la proximité de commerces et d’écoles à proximité est devenu impérative.

Acheter au bon prix

Après avoir choisi l’emplacement idéal pour investir en Haute Savoie, une analyse précise du prix d’achat est essentielle. Pour ce faire, de nombreux éléments sont à prendre en considération:

• l’ancienneté de l’immeuble
• les travaux à prévoir
• les prestations
• l’étage, l’orientation

CONTACTEZ-NOUS DIRECTEMENT POUR ÉCHANGER SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

Nous attirons votre attention sur le risque d’acheter un bien trop cher, surtout dans le neuf.

En effet, si la loi Pinel s’avère très intéressante, il est primordial de maîtriser le prix d’achat et d’éviter d’acheter un appartement neuf 50% plus cher qu’un appartement récent. S’il est logique d’un appartement neuf soit plus cher qu’un appartement ancien, cette différence ne doit pas dépasser 25%.

 Mais alors comment savoir si le prix affiché correspond au prix du marché ? C’est une affaire de professionnels, plus de 35 critères sont à prendre en considération…

Choisir la loi fiscale adaptée à votre profil pour investir

Si les prix de l’immobilier en Haute Savoie sont élevés, nous vous conseillons d’utiliser des leviers permettant de réduire le coût global de votre investissement.

2 leviers sont particulièrement intéressants :

•  la réduction d’impôt: avec une réduction d’impôt de 21% du prix d’achat, la loi Pinel s’avère très intéressante
• le crédit: on pense surtout au coût du crédit, mais on oublie l’effet de levier qu’il procure. Avec des taux encore bas, ce levier est toujours aussi intéressant

Investir dans l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien ?

Il faut savoir que selon un appartement neuf ou ancien, les frais ne sont pas les mêmes. Par exemple pour un appartement ancien :

• Frais de notaire : 8% du prix d’achat
• Frais d’agence : 5% en moyenne
• Frais bancaires: 2%
• Travaux : variables selon l’appartement
• Mises aux normes : variables selon l’appartement – 

On a ainsi au minimum 15% de frais sur un appartement ancien, sans compter les travaux …

Sur un appartement neuf, les frais sont considérablement réduits :

• pas de frais d’agence
• Frais de notaire réduits: 2.5%
• Frais bancaires: 2%
• Aucuns travaux
• Aucunes mises aux normes – Investir dans l’immobilier neuf

Par ailleurs,  la mise en place de la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une forte réduction d’impôts: 12 à 21% du prix d’achat.

De cette manière, grâce à la loi Pinel,  sur 12 ans vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 21% du prix d’achat.

L’immobilier ancien rénové

Il est également possible de réaliser un investissement locatif dans l’ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. En effet, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent et sont très intéressants, aussi bien fiscalement qu’au niveau patrimonial.

Tout d’abord, vous retrouverez le dispositif du Déficit Foncier. C’est un dispositif de défiscalisation très avantageux puisqu’il permet de bénéficier d’une double défiscalisation, au titre de vos revenus fonciers et au titre de vos prélèvements sociaux.

Pour bénéficier de cette loi fiscale,  vous déduirez le montant de ces travaux de vos revenus fonciers. Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt proportionnelle à votre Tranche Marginale d’Imposition, ainsi qu’une réduction des prélèvements sociaux. De plus, dans la limite de 10 700 € par an, vous pouvez déduire ces travaux de votre revenu global.

Ce dispositif s’adresse avant tout aux personnes déjà propriétaires de biens immobiliers locatifs.

Autre dispositif d’investissement, le dispositif LMNP. Celui ci ne permet pas de bénéficier de réduction d’impôt mais il permet de ne pas être fiscalisé sur les loyers.

En effet, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable, vous pourrez ajouter cette charge d’amortissement aux autres charges déductibles du projet et ainsi réduire voire annuler le montant imposable.

Le dispositif LMNP est particulièrement intéressant pour ceux qui n’ont pas besoin de réduire leur impôt mais qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires.

Le dispositif Malraux

La loi Malraux, qui vise des biens immobiliers de prestige se situant dans un secteur sauvegardé permet alors aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt alors jusqu’à 120 000 € sur 4 ans.

Pour être éligible à ce dispositif fiscal,  le projet immobilier doit se situer dans un secteur sauvegardé. Ceux-ci étant restreints, ils sont très rares et donc très prisés.

Ensuite, l’immeuble doit nécessiter des travaux de rénovation très particuliers. Ils doivent être validés par l’architecte des bâtiments de France, ce qui vous assure un haut niveau de standing.

Comment calculer sa réduction d’impôt en loi Malraux ? Il suffit de calculer 30% du montant des travaux. Ce montant correspondra à la réduction d’impôt sur une durée de 3 ou 4 ans.

Le dispositif Monument Historique

La loi sur les Monuments Historiques est basée sur le même principe que la loi Malraux. C’est la plus ancienne loi de défiscalisation française. Son but est de rénover des biens dans des immeubles inscrits ou classés aux Monuments Historiques. En contrepartie de cette rénovation, l’Etat accorde aux investisseurs une forte réduction d’impôt. Ce dispositif a été mis en place dans l’espoir d’inciter les investisseurs à sauvegarder le patrimoine français.

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, il n’y a pas de réduction d’impôt directe mais une déduction du montant des travaux sur votre revenu global. Le montant des travaux engendre ainsi une forte réduction d’impôt allant jusqu’à 45%, selon votre tranche marginale d’imposition.
Ainsi, vous pouvez défiscaliser dans l’immobilier tout en réalisant un investissement dans l’immobilier de prestige.

CONTACTEZ-NOUS DIRECTEMENT POUR ÉCHANGER SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

FAITES VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES !