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Investissement : que faire après la défiscalisation?

14/12/2020
Que faire de son investissement locatif après la défiscalisation ?

Corneille Patrimoine vous accompagne pour trouver la meilleure solution selon vos objectifs. Ainsi, de nombreuses lois de défiscalisation existent comme la loi Pinel, la loi Malraux, le Déficit Foncier

Ces dispositif étant limités dans le temps, il est important d’anticiper pour déterminer que faire de son investissement locatif après la défiscalisation.

 


Corneille Patrimoine vous présente ci-dessous différentes stratégies d’après défiscalisation en Savoie et Haute-Savoie


 

Investissement après défiscalisation :  la location nue

La location nue constitue la solution la plus simple. En effet, elle ne demande aucune modification, aucun travail administratif ou comptable. Si elle est plus simple pour les investisseurs, la location nue est-elle pour autant la meilleure solution ?

 

Loyer non plafonné après la défiscalisation

La loi Pinel offre une réduction d’impôt intéressante en contrepartie d’un loyer plafonné en fonction de la zone géographie. Après la défiscalisation, ce plafond de loyer s’achève, vous pourrez alors louer l’appartement au prix du marché sans contrainte.

 

Forte imposition sur le loyer

L’inconvénient majeur de la location nue, à la fin de la réduction d’impôt, est la lourde imposition sur le loyer. La rentabilité est alors fortement limitée par l’impôt et les prélèvements sociaux sur le loyer.

Le loyer d’une location nue ne permet de bénéficier d’aucun abattement, contrairement à la location meublée…De ce fait l’impôt ur les loyers sera très élevé:  Quelle fiscalité sur les loyers?

Ainsi, alors que l’objectif initial d’un investissement immobilier locatif en pays savoyard était de réduire votre impôt, conserver ce bien entraînera une forte augmentation de votre impôt.

La Savoie et la Haute-Savoie compte de nombreux programmes Pinel du fait de sa proximité avec la Suisse, ainsi cette zone tendue en matière de marché immobilier est plafonnée par le zonage géographique de la loi Pinel.

Situé en Zone A, les loyers sont très en dessous du marché immobilier. Cependant, après avoir profiter de la défiscalisation immobilière du Pinel, vous pouvez louer votre bien au prix du marché. A noter que le marché immobilier en pays savoyard est très attractive grâce à l’influence de la Suisse.

 

Programmes Pinel au cœur d’Annemasse

 

La location meublée en Savoie et Haute-Savoie

La location meublée est de plus en plus populaire en France, notamment pour sa fiscalité très avantageuse. Il s’agit d’une excellente stratégie pour son investissement après la défiscalisation.

Autre avantage, sa souplesse. Tandis que le bail d’un appartement nu est de 3 ans, un bail meublé n’est que d’1 an. Cela permet de revendre plus rapidement en cas de besoin, d’augmenter plus souvent le loyer.

Ainsi, que ce soit en location courte ou longue durée, ce dispositif est très avantageux

 

Une rentabilité locative supérieure

Le 1er avantage de la location meublée est sa rentabilité.  Le rendement locatif, une fois la défiscalisation terminée, est nettement supérieur en location meublée. La location meublée est d’autant plus avantageuse que les région des deux Savoie est particulièrement touristique et accueille de nombreux professionnels en recherche de logements meublés clés en main.

Loyer supérieur

Le loyer d’un appartement meublé clé en main est toujours supérieur à un appartement nu. En effet, les locations meublées ont un coût supérieur au marché immobilier de la location.

En moyenne, un appartement meublé se loue 25% plus cher qu’un appartement nu.

Tandis qu’il représentait 15% du parc immobilier locatif en 2010, les appartements meublés représentent aujourd’hui près de 30% du marché. La location meublé est particulièrement rentable dans les villes touristiques, étudiantes et proche des grandes métropoles comme Lyon. Ainsi basculer sont investissement après défiscalisation en location meublée est une réelle opportunité en pays savoyard

 

Programmes Pinel au cœur d’Annemasse

 

Fiscalité très attrayante

L’autre point fort de la location meublée est sa fiscalité très avantageuse.

Ainsi, l’impôt sur le loyer d’un appartement nu sera nettement supérieur à l’impôt sur un appartement meublé. En effet, en louant un appartement meublé, vous pouvez amortir le bien comptablement, ce qui permet de créer une charge déductible et ainsi de ne pas payer d’impôt sur le loyer.

Un loyer supérieur, un impôt nettement inférieur, la location meublée s’avère très rentable.

 

Comment passer d’une location nue à une location meublée?

La location meublée offre une meilleure rentabilité. Toutefois,  tous les appartements ne sont pas adaptés à cette typologie de location. Dès lors,, il est essentiel de déterminer en amont  si la demande locative est importante sur le bien et le secteur.

Par exemple un T1 ou T2 sera beaucoup plus adapté à la location meublé qu’un T4. Les villes touristiques étudiantes comme Annecy seront plus sujets à de la location meublé qu’Evian où il faudra privilégier la location nue.

Une fois l’étude de marché réalisée,  il faudra meubler l’appartement ( lit, table, chaises, kit vaisselle, TV….).

Ensuite, afin de bénéficier des avantages fiscaux, notamment l’amortissement comptable du bien qui permet une non imposition des loyers, il faudra faire appel à un expert comptable. Si le coût est assez faible, cela demande un minimum de démarches et de travail administratif.

Vous devez pour exercer la location meublée vous enregistrer au RCS afin déclarer une activité commerciale. Aussi, les loyers perçus entrerons dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux.)

 

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La revente du bien

Dès lors que la période de défiscalisation se termine, un certain nombre de questions se posent: que faire après la défiscalisation?

la possibilité de revente s’offre aux investisseurs à certaines conditions.

Tout d’abord, il est impératif que l’engagement de détention, lié à l’avantage fiscal, soit arrivé à son terme. Ainsi, pour la loi Pinel cet engagement est obligatoire pendant 6 ans.

Une fois cette vérification effectuée, il faut faire un point sur le bail en cours. Dans le cadre d’une location nue, la durée du bail est de 3 ans, il est impossible de mettre fin au bail avant son terme. Vous devez donc soit attendre la fin du bail, soit revendre l’appartement loué. Toutefois, si l’appartement est vendu loué, le prix sera inférieur. En moyenne, un appartement vendu loué se vend 20% moins cher.

Pour éviter cette décote, il est donc préférable de vendre le bien libre de toute occupation. Pour ce faire, vous devez envoyer un courrier recommandé au locataire 6 mois avant la fin du bail l’informant de la mise en vente de l’appartement.

Enfin, il est important de se pencher sur la fiscalité issue de la plus-value éventuelle: Comment calculer l’impôt sur la plus value?


Fort de plus de 10 ans d’expérience dans l’immobilier d’investissement, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement de façon indépendante et personnalisée. Pour plus de renseignements sur les diverses solutions possibles après défiscalisation d’un investissement locatif , n’hésitez pas à nous contacter !

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